福州中介合同“五花八门” 文本规范势在必行

　　随着近几年房地产市场的火热，福州房地产领航">福州房产中介的发展，也一度进入了黄金时期，但与二手房市场的活跃不相称的是与房子有关的纠纷却频频出现，呈现了日趋增长的趋势，而其中很大一部分，是由于交易合同的不规范所引起的。日前，记者就接到了购房者黄大妈这样的投诉。

　　为了孩子上学方便，黄大妈在学校周边买了一套二手房，但在签约时，有过一次卖房经历的黄大妈，对这次中介方提供的合同产生了异议。“上次卖房签的是一整本装订得整整齐齐的合同，但这次签的合同却仅用几张A4纸而成。”黄大妈说，“先不说这样的合同是否能保障买卖双方的利益，光是这样应付了事的态度，就让我对这家中介极不放心。”于是，带着这两份大相径庭的合同文本，黄大妈找到了本报记者，“买卖房产的交易，到底应该使用什么样的合同？”就黄大妈所提出的问题，本报记者在市场上进行了一番调查。

　　【现象】：小中介自拟合同规避责任

　　据了解，在福州的中介市场上，房产交易到底应该采用什么样的合同，有关政府部门并没有作出规定，因此，有知情人士向记者透露，“一般中介公司自己制定的合同，多尽量规避了己方的风险，保护公司的利益，而这种做法，在小中介公司中较为常见。”而黄大妈在后一次买房时所见到的合同，就属于小中介公司自己制定合同的行为。该知情人士告诉记者，在黄大妈的这份合同中，既没有签约公司的工商注册号、备案证号，签约经纪人也没有按照规定注明经纪人的资格证号。此外，还在合同上用约定的方式体现本应按照评估价格来定的申报价，同时，在很大程度上规避了丙方（即中介方）所应承担的责任，“这样的合同，也就是我们俗称的霸王条款。”该知情人士说。

　　业内人士坦言，由于市场观望情绪较浓，小中介公司的规模又不大，如果在二手房交易中发生纠纷，无论是打官司还是从中协调，他们都要花费很大的精力，因此，如果使用自己制定的合同，在交易过程中尽量规避发生问题时己方所需负上的责任，就可以在某种程度上，起到保护公司利益的作用。当然，尽管这样的合同仍然具有法律效力，但其对买卖双方的利益无法起到很好的保护作用，在发生纠纷时，由于合同中的权责不明晰，诉之法律时的难度也较大。

　　部分中介使用推荐合同

　　基于此前交易合同一直都由各中介公司自行制定，其中条款存在一定的不妥当之处，因此，2004年9月，福州市工商行政管理局和福州市房地产管理局曾经联合制定了一份《房地产经纪合同》。而黄大妈在此前卖房时所使用的，就是这份合同。“该份合同明确了中介公司在交易中应承担的责任和义务，但并没有强制各家公司使用，我们只是推荐采用。”福州市房地产管理局市场处有关人士告诉记者。

　　“为了在购房者心中塑造一个诚信规范的中介企业形象，我们一直坚持使用这份《房地产经纪合同》。”诚信达房产有关负责人告诉记者。从整体来说，这份合同对买卖双方以及中介方所应尽的责任和义务规定得较为明确，而如果有任何不明确的地方，可以通过合同的第二十一条其他条款中进行补充，因此，就合同本身而言，对买卖双方都起到了一定的保护作用。因此，在福州的二手房市场上，有部分中介始终坚持使用政府推荐的合同范本。

　　但随着二手房市场的进一步发展，市场环境、宏观调控等政策的推行，都对市场交易产生了一定的影响，因此，随着时间的推移，该份合同在某些方面已经逐渐无法跟上市场的变化，不少房产中介提出建议，对此份合同进行拆分，并增补相应条款，进一步将合同细化。

　　“一拆三”合同正在试行

　　出于进一步规范市场的考虑，在麦田、骊特、朝阳、双安等福州市一些品牌中介公司中，自今年开始试用由几家品牌中介公司研讨得出的“一拆三”合同范本。据麦田担保有限公司总经理董建龙介绍，这份合同范本已经递交有关部门进行审核。

　　与此前不同的是，这份合同范本在原来的《房地产经纪合同》的基础上，

　　将居间、买卖，交易服务三个程序拆分开来，实现了居间服务和后期服务的分离，解决中介佣金何时收取、购房双方是否可以另外选择后期代办公司等问题。“新合同所倡导的是一种选择性服务的观念，实行新的合同文本，既可以为购房双方提供选择空间，在保证后期服务质量的同时，也为行业内的后期服务引入竞争机制，以利于更好地为购房者服务。”麦田房产有关负责人表示。

　　“一拆三合同试行后，明确地将居间服务和后期代办剥离，在一定程度上，可以减少因后期代办项目引发纠纷而导致交易中断的情况，而且，房产买卖交易拆分成三个过程，将每一个过程中的权责都明确落实在合同上，这样有利于买卖双方分清各自的权利和义务。”康居置业有关负责人表示。

　　【观点】：交易合同亟待规范

　　从福州房产中介发展的过程来看，从原来简单的中介门店，发展到如今不少品牌中介的涌现，这不仅是一个市场不断繁荣的过程，更是一个房产中介不断规范的过程，但在这个过程中，房产买卖交易合同的规范，已经迫在眉睫。对于市场上出现的小中介自制合同以规避风险的行为，业内人士告诉记者：“这实际上是混淆了居间和代理的概念，不仅侵犯了消费者的权利，也加重了中介公司的法律责任。”一方面，房产中介公司把代理行为强加在中介合同中，违背了合同自愿的原则，另一方面，如果运作不当，容易造成双方代理的尴尬局面，会导致行为的无效，给自己甚至给买卖双方带来损失，无形中增加了自身的执业风险。

　　因此，业内人士提醒消费者，在进行房产交易买卖的时候，一定要像黄大妈一样，先看清合同内容，确保其公平和合理性再签约，以免事后发生不必要的纠纷。此外，在选择中介的时候，尽可能选择信誉好、品牌佳的中介公司，以保证服务质量和资金安全。　

　　相关链接：

　　宁波新版房产中介合同8月启用

　　宁波市建委、工商部门决定于8月1日起启用2007年版《存量房屋买卖中介合同》、《存量房屋租赁中介合同》。新合同要求当事人对出售、出租房屋的房地产状况、中介服务内容、费用及支付方式、权利、义务及违约责任，作出明确的说明和符合相关法规的约定。

　　此举不仅有利于当事人增强自我保护意识，维护自身权益，而且能促进中介服务机构提高中介服务水平，规范中介服务行为，杜绝或减少为权属不清的房地产提供中介服务，利用假信息或假冒房主骗取中介费，“吃差价”，擅自提高收费标准等违规行为。