猎房家园在福州，提起金山公园板块，许多人的脑海里便浮现出一幅颇具原生态风光的风景画卷；而对不少业内人士来说，这一板块的兴衰史更是一段难以抹去的记忆。2005年底，正是看中这里优良的自然景观资源，公园道1号等4个大型地产项目落户金山公园板块。然而，这样的盛况犹如昙花一现，金山板块并没有趁势火起来。直到2007年，伴随着美林湾、金山公元、国际华府等高端住宅项目的落户，金山公园板块开始有了强劲复苏的迹象。
一波三折，金山公园板块重新崛起
2004年初，金山公园建成。这无疑是福州城市规划建设史上的重要一笔。随后，福州众多房地产企业所推动的“造城运动”，在金山公园一带轰轰烈烈地展开了。
2004年底，由福州市相关部门推动的金山桔园1期项目率先推出，取得了不错的销售成果。在该项目的预热作用下，金山公园居住板块得到了不少房地产企业的垂青。
2005年底，金山公园居住板块迎来了一个开发高潮。占地370亩的公园道1号、占地636亩的中天金海岸、占地400亩的香江红海园与占地116亩的水印长天项目几乎同时亮相。这4个项目均位于金山公园与湿地公园之间，沿着浦上路至金山大道的方向依次分布，形成一个总占地约2000亩的住宅板块。
然而，这大好形势并没有持续多久。由于金山公园两侧新出让地块尚未规划成型，旧项目大体量改造进度缓慢，金山公园板块又冷了下来，一度从炫目的地产舞台中心滑向了边缘。
今年，该板块的发展又有了新的起色：年初，雄踞金山公园“地王”位置的中庚·国际华府全面推出；年中，金山公元开盘；年底，美林湾别墅与高层项目入市。这一板块迎来了强劲的复苏。
另据业内人士透露：金山公园南侧占地286亩的融信地产大卫城项目、占地324亩的泰禾地产地块都已经规划完成。这两个项目都以联排别墅为主，将于明年初推向市场，届时将给金山公园板块带来一个发展高峰。
定位雷同，同质化瓶颈难突破
“新贵族人居奢侈主义”、“城市精英阶层向往的品位之所”、“国际名流生活”、“金山townhouse国际生活住区”、“新贵一族的纯享乐生活家园”、“中产阶层别墅梦想”……在金山公园附近走一遭，这样的楼盘广告语四处可见。
在采访中，中庚·国际华府销售部经理吴维鑫向记者介绍，其项目拥有“环抱金山公园的尊贵地位”。他认为“国际华府优越的地理位置与先进的居住理念相结合，已经达到了豪宅的标准。”
据市场信息显示：金山公园板块早期项目香江红海园，如今在二手市场上的价格约为7500元/平方米左右，沿金山公园一侧的园景住宅，二手房价格已经超过万元/平方米以上。今年10月份，中庚·国际华府5期项目开盘销售，其“楼王”户型的销售价格逾12000元/平方米。据金山公元销售人员介绍，今年底该楼盘保留的后续“楼王”开盘价格至少在10000元/平方米以上。仅从销售价格上考量，该板块的房产项目俨然已经步入豪宅档次。这是否意味着它将是福州又一个新兴的“富人居住区”？
对此，某地产营销公司负责人张先生直言不讳：“金山公园居住板块各项目争相打出‘豪宅牌’，但在整体规划方面过于相似，毫无个性和特色可言，很容易遭遇项目同质化的尴尬。”
张先生认为，金山公园板块各楼盘毫无例外地把目标客户群锁定在城市中高收入阶层，浩浩荡荡的营销攻势均围绕这一目标客户群展开。各楼盘在营销推广、产品规划设计、社区营造等各个方面十分相似，缺乏个性。置身这种泛滥的“豪宅”之中，购房者易产生“审美疲劳”。
此外，公园道1号、中天金海岸和刚刚推出的美林湾等项目虽然都自称是高端的别墅、亚别墅项目，却都规划了一些高层住宅。这无疑使居住品质大打折扣，无形之中降低了楼盘的价值。
炒房潮退，稀缺资源为居住价值加分
“最初，买金山公园板块楼盘的多为外地的房产投资客。香江枫景、水印长天等楼盘就有不少外地炒房客涉足。”位于金山公园对面的骊特房产经纪人员小蒋这样告诉记者。
“例如，金山桔园1期项目有超过一半的住宅是被这些炒房者购买的。现在，金山公园周边的金山桔园、金山碧水等项目80%左右的中介房源都来自于这些房产投资客。”小蒋说。
如今，房价已然高企，炒房之风是否已经消散？
正在销售中的中庚·国际华府的售楼人员告诉记者：目前很多购房者购买他们的房产都是用于自住。购房人群的组成也较为广泛，既有来自市区的，也有来自八县的，没有出现被温州炒房客“包圆”的情况。
金山公元项目销售人员张小姐也表示：金山公元项目的购房者主要是市区购房人群。除此之外，还有不少外地来榕置业的购房者。炒房所占比重应该不高，住宅产品已渐渐还原居住功能。
中庚·国际华府销售部经理吴维鑫认为，“出于对品质生活的向往，都市人大多希望能逃离城市的喧嚣，这才是金山公园板块住宅产品畅销的主要原因，与炒房无关。”这一观点得到了不少项目销售人员的认同：日益稀缺的自然景观资源才是金山公园周边房源奇货可居、价格上涨的主要因素。
美林湾销售人员则以实例来佐证这一观点。虽然开盘时间不长，但其亚别墅项目已经销售一空，速度之快有些出乎意料。对于销售价格超过200多万元的别墅项目来说，炒房客囿于资金实力和投资风险已经很难涉足。可见，该项目的热销无关炒作，而是稀缺资源为其加分不少。
配套欠缺，板块成长性仍然乐观
处于金山板块中部，被金山大道与浦上大道两条交通要道所环抱，成就了金山公园居住区“出则繁华、入则静谧”的良好居住环境。然而，要想享受这样“动静分明”的居住品质，成本却不低。
居住在金山碧水3期冬鑫苑的刘先生告诉记者：他的工作地点在东街口附近。以往他必须先乘坐社区外没有营运牌照的“摩的”到金山公交总站；再转乘818路公交车，横穿半个金山、绕道至洪山桥头再沿杨桥路至东街口，全程需要耗费近1个小时，既不安全也费时费力。直到今年4月，他所住的小区才有了第一趟直达公交车，但社区居民交通不便的问题依然没有得到解决。
同样住在冬鑫苑的杨先生认为：虽然小区离公园绿地相当近，但由于交通干道上工程车辆往来频繁、附近楼盘的施工现场人员嘈杂，尘土飞扬，至少在这几年，他们还是无法享受到安静舒适的生活。
受此影响，金山公园板块的入住率也不太理想。“位于金山公园两侧的金山碧水3期与金山桔园1期项目已经交房近两年，入住户数还不到三分之一。香江红海园交房一年多了，入住人数也不多。公园道1号和中天金海岸的别墅项目入住率不到一半。”骊特房产经纪人小蒋向记者介绍。
尽管如此，不少业内人士分析认为，购买这一带普通住宅的消费者大多看中其将来的增值空间。即使其目前的居住条件尚不成熟，但未来整体板块的上升趋势比较乐观。
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