猎房家园从9月份央行加息、10月份福州市出台限制商品房更名新办法以来，福州楼市进入一个缩量盘整、价格单边上扬态势，10月份至今售出的商品房不及去年同期的一半，而均价则迅速攀升，10月27日成交商品房72套，均价则为9175元/平方米。高利率与高房价在较大程度上抑制了市场需求，业界人士感觉到，最近，投资客在楼市的行踪消停了许多。
市场
投资炒房比例减少
被人戏称卖房子像卖鸡蛋、福州多家中介都认得的陈先生，最近非常庆幸于在9月房贷新政策出台前把手中剩下的8套房子都出手了，减仓、换股是陈老头目前要做的事。
已经有两套房子在银行按揭的林女士，在长滩美墅交了20多万元定金订了一套别墅，新的房贷政策出来后，她思前想后，放弃购买。象林女士这样因为新的房贷政策而退房的情况还真不少。
拥有3套房产，月供要付7000多元的张女士，以一句“以后再也不买房了”回答记者的提问，“价格太高，风险太大了”，这是她的心里话。
按照福州市房管部门统计，本市（包括八县市）人群购房面积所占的比重，在第三季度上升到71.22%，（其中市区占68.77%），外地人购房面积比重则下降到28.78%，住房消费呈现出本市居民购房置业为主的趋势，“炒房”现象有所遏止。国广一叶董事长叶斌告诉记者，最近市场上投资客是以“出仓”为主，不以“进仓”为主，市场的抛盘现象比较突出，虽然二手房成交量萎缩，但是成交速度大大加快。福州金山好利佳房产郑瑾店长告诉记者，前几年金山的房价是市区的一半，现在金山一手房最高升到8000元/平方米，二手房跟风而进，价格与市区相差无几，投资客的获利空间大为缩小，所以，现在投资客大约减少了5%。
业界人士认为，逼退投资客的是1.1倍的利率与一套商品房只能更名一次的规定，9月27日央行出台《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，规定第二套住房房贷首付比例提高至40%以上，贷款利率不得低于央行同期同档次基准利率的1.1倍，随着购买套数增加，首付及利率也随之大幅提高。10月15日央行与银监会定下第二套房是“以户为单位”，进一步堵死了市场要钻第二套房的空子。福州市房地产交易登记中心出台比之前更严历的限制更名规定，从11月1日起，一套商品住宅只能办理一次合同变更登记，期房不得转让，预售合同原则上不得办理注销登记。这一规定基本上封死短线投资的路。
福州大学房地产研究所王阿忠博士用数字为我们说明利率影响之大，70万元20年期的房贷，按照今年第5次加息的利率水准，20年下来，利息总额需68万元，与贷款额相当；如果是第二套房，不仅享受不到最高至15%的利率优惠，还要追加为基准利率的1.1倍，利息总额将更高。3年9次加息的累积效应与扩大效应不容小视，高利率与人为因素递增的高房价，多种因素使得今年1至9月成交量同比下降了23%，去年1至9月成交量为480万平方米，今年则为366万平方米。
争议
A：“只涨不跌”只是一种市场神话？
市场持涨观点者认为，在当前的投资市场中，符合更高、更稳定的回报率，普通投资者可以驾驭的，又能够比较有效地抵御通货膨胀的，应该算是楼市投资。作为房地产开发的根本，福州土地供应从2005年以来持续减少，有数据说明，1988至1999年，平均每年出让土地面积约为3000亩，2000年实行招拍挂之后，每年土地出让面积锐减至千亩左右，2006年全年出让土地面积也仅为2079亩，今年至今出让面积只为996亩，土地供应的减少带来房价的必然走高。
市场持跌观点者认为，任何市场都是潮起潮落，不可能一直爆涨上去。美国的次级贷危机，英国房价的急剧下滑，而中国的房地产情形与英国又是多么地相似，英国在过去10年间房价上涨了两倍，8月份当地市场炒家还在预测其房价的坚挺无可质疑，其理由是住房需求强烈、有奥运牌可打、土地紧缺、经济增长率稳步攀升、英镑升值等，在2012年前英国房价绝不下跌。而就在这个月英国布朗内阁出台了在2020年前修建不少于300万套公屋的计划，而英国总人口不过6000万。9月份英国房价应声跌至两年来的最低点。
国家发改委经济研究所王小广认为，目前我国经济进入周期性繁荣的顶部区，顶部可能在明年上半年，从明年下半年开始，经济将进入适度调整期。
在9月份土地拍卖之后，市场人士纷纷认为楼面地价7000元/平方米将是今后福州土地出让均价，但在10月20日的土地拍卖上，除了周边商业配套齐全的18号地块楼面价稍高外，其他地块楼面地价均在6000元/平方米，曾被看好的江滨地块则是流拍告终，说明市场的谨慎与理性。
从年初开始，多位业内人士坦言，以福州的市场容量，均价超过8000元/平方米几无获利空间。
B：明年春节将成为楼市分水岭？
职业炒房者陈先生在去年过手房产几十套，单是在今年春节时分过手6套房子，赚了30多万元，在感叹今年“金九银十”不景气时，陈老头把宝押在明年春节，前几天他刚进了一套71万元的房产，交易成本去了7万元，挂在别人名下，每月银行利息要付3800多元，他认为3个月后卖个90来万元，赚了十来万元应该没问题。
福州市社科院经济研究所朱剑修认为，目前房价呈现出惯性上涨态势，着实让人看不懂。从既成经验来看，每次调控之后，一段观望期，随后即是房价的反复上涨。以房贷为例，其实早在8、9月份，全国各大银行的放贷额已达80、90%，到年底自然无钱可贷，到了明年，新的房贷指标出来，银行的贷款冲动又来了，市场是否反复，难以预料。
业界人士江南客则认为，目前开发商是捂着盘“死了都不卖”，撑到明年是否会因资金链紧张而放盘，难说！
按照10月24日福州房地产交易登记中心公布的市区在售房源信息，截止10月23日，福州可售房源为11371套。而在去年动工建设的经济适用房年内继续推出1600套，明年上半年还将推出销售5000套，同时还计划新开工建设50万平方米的经济适用房。目前，城区居民人均住房面积达到29.6平方米，住宅成套率达88%。福州市房管部门官员告诉记者，城区房源一点都不紧张。
后市
改变投资策略、增强应变能力是关健
在充斥着观望与茫然情绪的市场面前，投资者何去何从？福建农林大学海峡经济区发展研究中心博士谢志忠认为，房产只是实物资产投资的一种，银根的紧缩，投资者的积极性必然下降，转向其他投资方式，特别是现在金融工具的不断完善，应该来说，投资者的选择性更多了。
陈女士从1998年以10万元资金开始介入房产买卖，到目前为止拥有60至90平方米的房产8套，她的投资理念是绝不买贵的房产，这8套房产都位于火车站她居住地附近，便于管理，不做银行按揭，最贵的一套是去年买的，单价为3000多元/平方米。早些年她还经常把房产倒来倒去，现在基本不倒腾了，把每套房子都简装一下，雇工管理并做卫生，每套房租1200元到1500元不等，月租收入可达1万多元。
从事炒房6、7年，过手百来套房源的陈老头，目前只剩一套房子，他说现在房产做得少了，改做其他“不违法”的投资；手中尚握有300、400万元活动资金的林女士说是要改向做饮食业；拥有3套房产的张女士准备留下目前自住的那一套，卖掉一套，把另一套的房贷提早还掉；自称只有一套房产做长线、其余都是固定资产的黄女士则认为，今后会放慢买房速度，尽量挑选那些资源稀缺、品质突出的房产。
叶斌认为，目前二手房“有价无市”现象严重，普通住宅的获利空间大为减小，但是写字楼与别墅的投资尚是空白。而王阿忠则从9月份的二手房成交情况给我们做了分析，9月份二手房成交21万平方米，共2185套，90平方米以下的户型有1100套，占比50%，而从今年1至8月份二手房90平方米以下占比都在30%徘徊，是今年最高。这其中多半是市区建成年份较早的房源，从中也可以看出市场需求所向。
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