[福州省直公积金贷款门槛放低

　　本着“重点保证中低收入家庭购买普通商品房需要”的原则，先前，福建省直单位公积金管理中心不为“豪宅”放贷。然而，这样一个“符合宏观调控要求”的政策却在今年1月悄然放开。
 
　　1月10日，省直单位公积金管理中心发出通知，自2007年元月起，取消原对房屋最高单价及面积限制的规定，申请个人住房公积金贷款条件调整为：连续缴存公积金满6个月；在福州市区购买自住住房（非别墅项目）。
 
　　这意味着从本月起，该中心原房屋贷款套用福州市豪宅标准“最高单价5500元”及“面积140平方米”限制的规定取消。究竟是什么原因导致省直单位公积金管理中心一改初衷，将“贷款向高档住宅放开”？业内人士一语道破隐情：福州房价上涨至今，市中心无论是一手房还是二手房，成交价超过普通住宅标准“5500元/m2以下”的情况越来越为普遍，而用来界定普通住宅与豪宅之差的标准始终未变，所以贷款门槛不得不放。
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　　豪宅标准调不调，对购房者而言，不仅关系着能不能办公积金贷款，更直接的利害关系就是能不能享受契税减半缴纳的优惠”。那么是不是到了该重新界定普通住宅标准的时候了？

　　[调查]高门槛拦住省直公积金贷款
 
　　依据福建省、福州市2005年出台的有关文件，对于享受优惠政策的普通住宅认定的规定，主要是基于向低收入者倾斜、限制高收入者享受政策优惠的原则，于是省直单位公积金中心规定，申请公积金贷款必须符合以下条件：所购住房符合普通住房标准，即市民购买的住宅必须同时满足小区建筑容积率在1．0以上，单套建筑面积在140平方米以下，成交价格在5500元/平方米以下。
 
　　由于去年以来福州房价上涨迅速，很多楼盘普通住宅的价格都超过5500元/平方米，因此，这个规定引起了不少福州市民的质疑，认为是“滞后的标准”。有关数据显示，2005年，福州商品房合同登记平均价格为3587元/平方米，而2006年12月福州住宅均价已经突破5000元/平方米大关，站在了5052元/平方米的历史最高值。2006年底至今，福州市区工业路中庚·书香大第、六一路棕榈泉花园等几个项目开盘均价都到了7000元/平方米以上。很显然，福州市区的住宅均价已经接近了2005年制定的5500元/平方米高档住宅门槛，二环路以内几乎已没有单价5000元以下的楼盘。如果按原有的标准，也就意味着，在城市中心区域购房无法享受公积金贷款政策了。
 
　　“要求降低门槛的呼声很高”，省房改办副主任柳文定告诉记者，近年来，对于公积金贷款“限价限面积”的规定很多人都认为这是“一刀切”的做法，不尽合理。

　　公积金人群已成消费主力
 
　　业内人士表示，从近年来福州关注度较高、销售势头较猛的若干楼盘买家构成来分析，以机关企事业单位职工为代表的买家正成为地产业最稳固的客户根基。
 
　　近年来，尤其是原来享受福利分房的公务员加入换房大军，成为近两年福州楼市消费的生力军。记者了解到，除了公务员外，电力、通信、金融、房地产等行业的从业人员，本身收入较高，每月到账的公积金也较高。
 
　　在省直机关单位工作的王先生和郑先生的例子就很有典型性。王先生夫妇俩都在一省直机关单位工作。为了上班、日常生活方便，尽管市中心的房屋单价在5500元以上，但是他们商量后决定购买一套面积在70平方米左右的房子，这样总价也并不高，月供也仅在千元左右，凭公积金贷款小两口足以应付；郑先生一家的情况恰恰相反，他一家“几代同堂”，为了方便照顾老人，他决定在金山购买房屋稍大一点，家庭成员平摊下来，也应该可以承受，单价便宜，可面积又超标。据记者了解，像小王、小郑这样被省直公积金贷款原有价格、面积限制绊住手脚的人不在少数，许多人缴交着公积金却无法享受到它的实惠，一律被限制令挡在了门外。“只好选择商业贷款，每年取一次公积金还贷，白白多付了不少利息。”王先生说。
 
　　据记者调查，中庚·书香大第、仁文·大儒世家、阳光假日公寓等，都有不少比例的业主来自机关单位的“换房族”，企事业单位高级管理人员也成为中天·金海岸、中庚·香江枫景、公园道一号等楼盘的主力买家，然而由于公积金贷款门槛所限，不得不选择商业贷款。

　　[影响]公积金贷款30万少付5万利息

　　现在可以用公积金对我们来说意义挺大的。”王先生是省属某医院医生，他看中离工作单位很近的中庚·书香大第的一套房子，单价已经达到了8000多元，此前一直在为不能办公积金贷款发愁。
 
　　王先生给记者算了一笔账：“就我和夫人而言，本来一共可贷30万元的公积金，如果贷20年，公积金贷款利率是4.59%，那么总贷款利息为15．9万元。而如果不能贷公积金，只能进行商业贷款，打过8．5折的商业贷款优惠利率为5.814%，总贷款利息为20．8万元。很明显，因为这个政策，我们将要多掏近5万元的利息。”
 
　　“原来‘一刀切’的办法，一方面当然有利于打击投资性需求，另一方面却也伤害了像我们这样想改善居住环境、对档次较高的商品房有真实需求的普通百姓”，听到解除贷款限制的消息，王先生表示非常高兴，他马上就可以和妻子一起去签下购房合同了。

　　门槛放低刺激中心区楼市
 
　　“门槛降低后，酒店式公寓也可公积金贷款，利于年轻人首次置业。”省直单位公积金管理中心有关人士表示，以往一些年轻的白领，不少人虽然收入不低，但手头的资金毕竟有限，还是希望先在老城买上一套服务比较齐全的单身公寓。但这些因为受到了单价的限制，而不能如愿。
 
　　业内人士王剑超告诉记者，综观全局而言，这条政策门槛的解除，最受影响的应该是老城区房地产的销售。“目前，老城区5500元/㎡以下的楼盘越来越少，已经濒临绝迹，但这些楼盘一定是真正意义的豪宅么？如果长期下去，老城的住宅开发就可能向真正意义上的豪宅发展，面向的客户也将是真正的高端消费人群，以这样的杠杆来限制调节消费实际并不利于整个城市的房地产健康发展”。以往，由于5500元/㎡以上的楼盘集中在老城区，而这样的楼盘又办不到公积金贷款，使部分缴存了公积金、原本想在市中心购房的人打了“退堂鼓”。所以，“这将成为一个引导消费的‘信号’，使得目前福州中心城区的住房销售将首先得到一剂强心针”。

　　[悬念]福州豪宅标准会调整吗？
 
　　其实，公积金贷款门槛设定引发的问题，究其根源在于普通与非普通住宅间的认定。那么，在这方面，我省做何规定呢？
 
　　记者了解到，根据省政府2005年6月公布的标准，享受优惠政策的普通住房具体标准应同时满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1．0以上、单套建筑面积在140平方米以下及实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1．38倍以下。住房平均交易价格由市、县房地产管理部门会同有关部门测算，报当地人民政府确定，每半年公布一次。
 
　　按照上述规定，普通住宅的认定标准应每半年变化一次。而据记者了解，福州市在省政府文件公布之后，结合福州市实际情况制定了福州普通住房认定标准的文件，明确福州享受优惠政策的普通住房除了要满足省里对容积率和单套建筑面积的规定外，还必须满足实际交易价格在“5500元/平方米以下”，厦门市的标准则为“7000元/平方米以下”。但是，在以后的1年半时间里，福州市没有再向社会公布过住房平均交易价格的变动。当然，不仅仅是福州，据了解，目前厦门、泉州等省内其他地市也均未调整普通住房标准，而国内其他省市也鲜见普通住房标准调整的报道。
 
　　事实上，这两年福州房价上升不少，从2005年的3000多元/平方米上升到2006年的5052元/平方米，直接跳过4000元/平方米的大关，而福州普通住房的标准并没有改变，此次省直单位公积金管理中心降低了贷款门槛，那么豪宅标准的认定会不会改变？对此业内人士认为充满悬念。

　　[观点]调整会助推房价
 
　　“豪宅标准调不调，对购房者而言，是不是能办公积金贷款还是其次，最直接的利害关系就是能不能享受契税减半缴纳的优惠”。我省税务部门有关官员告诉记者，“调高普通住宅标准，是一个非常敏感的问题，很可能会助推房价上涨”。该官员表示，“国家宏观政策的意图非常明显，就是通过营业税、个人所得税等一系列税收手段调控房市。普通住宅标准一旦调高，则是税收政策的变相松动，更多房产交易得以享受减税政策的优惠，这样反过来就是削弱税收调控的作用。”
 
　　记者从我省税务部门了解到，2006年11月中旬国税总局发出通知，要求各地在对普通标准住宅认定时，务必要按去年颁布的“国八条”有关普通住房标准的范围从严掌握。有关人士认为，按照“半年可一调”的规定，国税总局挑在去年底再次站出来“喊话”，重申地方政府对普通住宅的界定不得超越原有的规定范围，就是担心有些地方政府在各种压力之下，在房产税收政策上出现偷偷“放水”的举动。

　　半年一调难操作
 
　　省房改办副主任柳文定认为，目前要做到每半年测算并公布一次同级别土地上住房平均交易价格其实不难，但随之去修正普通住宅标准却应该是个很慎重的事情。他认为，这个标准涉及财政、税收等多个部门，一动百动，必须要有专门的部门来解决这个问题，即使有所调整，其幅度也不可能过大。“对于公积金住房贷款，取消5500元/㎡和140平方米的限制，改成非别墅类自住用房，在福州市测定并公布新的市区普通住房标准之前，是应对当前房产市场情况变化的最好办法。”

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