猎房家园 2006年7、8月份开盘；11月份开盘；12月份开盘；一周内开盘；开盘时间还未确定……这是福州星势力售楼人员给意向购房消费者的诸多开盘承诺。但屡次承诺开盘，屡次公然变卦，福州星势力的意向客户足足被开发商忽悠了大半年。
星势力为什么无视商业信誉，一而再再而三地拖延开盘时间？不仅如此，开发商还故意放慢销售速度，拖延建设工期等，那么，在这些“慢吞吞”的节奏背后，究竟隐藏的是开发商什么的真实意图呢？
“高明”的营销策略
开发商拖延开盘时间在福州楼市已不是什么新鲜事，然而，福州星势力楼盘的营销策略，却仍然不得不谓之“高明”。
2006年3月，福州五一路与国货路交叉口西南侧的一块空地的外围围墙披上了“外衣”，福州星势力的醒目广告牌告示着路人：一个自住、投资型小户型楼盘即将在这里建起。据有关方面资料显示，这个项目占地7.18亩，共二十三层，一层为商铺，二到四层为写字楼，五到二十三层是30-60平方米的住宅。
由于地理位置不错，该楼盘打出广告伊始便颇受关注。在楼盘网上业主论坛上，不少人纷纷竞猜该楼盘的可能售价，有人说5500元/平方米，有人说6000元/平方米，也有人预测开盘价将在7000元/平方米以上。
时至5月，售楼部传出将于6月中旬开始认筹活动的消息，而后又宣布取消该消息，称是天气原因，直到7月21-31日，该楼盘才开始进行房号意向登记。
7月中旬，其售楼部工作人员告诉记者，预计该楼盘将于7、8月份开盘，开盘价将与周边楼盘接近。“每平方米大概7000多元吧，但也不排除开盘价定在8000元/平方米的可能。”售楼人员如此模棱两可地答复说。
但该楼盘最终并没有如期开盘。8月份，“市中心几个楼盘开发商密谋将楼盘抬价至7500元/平方米以上”的消息在业界传开，福州星势力楼盘便名列其中。这一说法虽未经证实，但事实却似乎在逐步印证：9月9日，福州星势力近旁的福晟·钱隆天下楼盘开盘均价8000元/平方米。“我们的价格将与他们差不多。”福州星势力楼盘售楼人员再次以如此模棱两可的话回复记者，同时作出“11月将开盘”的新承诺。
10月中旬，该楼盘进行了最后一次预选房号活动。其时，一位售楼人员告诉记者，已有700多组客户预约登记，有的单元有多人登记，“可能11月底或12月初开盘吧。”
开盘时间一再变化，许多意向购房者对此颇有抱怨。“他们有意拖延开盘，为了抬升价格”、“现在周边楼价那么高，到时开盘价不知会达到多少，价格那么高，升值空间都没有了。”……言语者众，不少意向购房者开始放弃购买该楼盘，先前“热闹”的业主论坛，也逐渐“冷清”下来。
12月5日，该楼盘一售楼先生承诺“本月开盘，但价格未定”；12月15日，另一位售楼小姐称一周内将开盘，均价8000元/平方米以上；12月27日，售楼人员再次变卦，“开盘时间没有确定，价格一两天后公示”，并且称此次开盘仅推140多套房（该楼盘共500多套房），延迟开盘的原因是未达到获取预售许可证的条件（项目需盖到总楼层的1/5）。但记者另从有关方面了解到，福州星势力已于12月13日获得了预售许可证。
用“回馈老客户”当挡箭牌
2006年12月30日，福州星势力推出“回馈老客户”活动。当天仅推出5-10层的22套房，其中南面仅有两个单元。“打折后均价在7500元/平方米。”，所谓的打折是“一次性付款的打9.8折，按揭的打9.9折”。
“定房需交定金三万元，定金不能退，这次若不买，只能等开盘时去排队了。到时候价格定在多少我们也不清楚。”售楼小姐此时所称的开盘时间是2007年1月中下旬，并提醒着购房者，“旁边的51公馆已经卖到8500-9300元/平方米啦。”
记者注意到，当时一名购房者正在一旁签定《认购书》。该认购书的大致内容为：乙方（购房者）在签定认购书后若干天内前来签定合同，若逾期未至，可视为乙方自动放弃认购，甲方（开发商）不另行催赴，
定金不予退还，且甲方有权将该房转卖予他人，同时还写明了客户认购房的房号及价格。
这份认购书多少有点“霸王条款”的味道。然而“霸道”之余，却另有文章。当记者问及合同拟定的价格是否会因房价升高而改变时，两位售楼人员回答各异：一位称以认购书上的价格为准，另一位却表示“不好说”。
“楼盘热销”原来是导演而来
2006年3月至12月，福州星势力楼盘在缓慢的进度中盖到了第五层。据业内人士介绍，这样的建设进度明显偏慢。那么，福州星势力究竟是有意拖延建设进度，还是另有原因？
按相关规定，房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。然而，福州星势力在2006年12月13日获得了预售许可证，却定在2007年1月中下旬开盘，又是为何？
此外，福州星势力楼盘不过一栋大楼，开发商却分批推出。按售楼人员的说法，2007年1月份开盘时推出的量将不到总量的30%，而2006年12月30日推出的22套，据业内人士称，楼层、位置都不是很理想。
按照业内人士分析，限量推房、拖延开盘时间，都是开发商有意制造房源紧缺、楼盘热销假象的惯用招术，其目的就是为了达到提升价格、并顺利将房售出的目的。
22套房子的认购活动定于2006年12月30日8点30分开始，该日8点45分，记者来到该楼盘售楼部现场。按照售楼人员先前的说法，10月份就有700多组客户预约登记，那么此次仅推出22套房必然遭来热抢，可记者看到的却是，售楼部内仅有十几位客户，其中不少人是偕同亲戚、朋友一块来的，实际在场的客户组不过5、6组，当时在场签认购书的也仅有一组。有业内人士猜测，积累的意向客户不多，可能是开发商拖延开盘时间的真正原因之一。
好景难再的隐忧
业界普遍认为，这一段时间楼盘上市量猛增，开发商之所以纷纷选择在这一时期集中开盘，除了把握时下大好时机、进一步抬高房价外，对楼市预期的不确定性亦是重要原因。福州房地产领航">福州房产专家陈国旺表示，对于2007年的楼市走势，开发商们普遍心存疑虑：国家将出台哪些调控政策，市场将如何变化……这些因素难免令开发商们有些信心不足。
于是，福州楼市出现了一个个高价楼盘竞相上市的盛况。除福州星势力将在近期开盘外，其周边的福晟·钱隆天下酒店式公寓已于2006年12月30日开盘，51公馆也于今年元旦推出。此外，南江滨标榜豪宅的大户型楼盘，乌龙江畔的几个别墅项目也都在这个时候一一上市。诸多高价盘集中上市，大大促进了福州楼市的疯涨，甚至有业内人士透露，日前官方公布的福州楼市10.4%的涨幅（全国第一）并不确切，实际涨幅约达到15%。“以目前的情况来看，2006年12月的房价涨幅肯定不低。”
然而，就在这些高价盘纷纷上市的热闹熙熙之余，我们同时发现，福州房地产市场已逐渐显露诸多疲态。众多高价盘高喊“开盘狂销XXX套”，但实际上并非如此。福晟·钱隆天下2006年9月份初推出40套大户型，当时其声称开盘当天创下不俗的市场佳绩。然而，记者于12月30日（开盘近4个月之后）查看福州房地产信息网却发现其仅售出21套住宅。“高价盘的销售进度已经面临考验。”一业内人士判断说。
对此，陈国旺分析认为，如今部分楼盘价位已经达到相当高的水平，市场空间究竟能否承受得住，颇值怀疑。他进一步表示，2007年开发商将面临诸多挑战：首先是新的调控措施将带来不小的影响；其次，高房价下市场空间趋小，究竟有多少人能够承受住现有房价还很难把握；再次，随着市场逐渐走向疲软，开发商资金链方面亦遭考验。
显然，开发商们也“嗅”到了上述挑战的味道。他们近段时间的种种举动亦充分表露这种如履薄冰的心态，各种形式多样的“花招”都在为顺利推盘、抬升房价的意图进一步推波助澜。（江晓春）
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