[福州]别墅投资：勇敢者的游戏？

　　在现有政策环境下，别墅将逐渐成为稀缺产品。而大量需求的存在，使其拥有可观的升值前景。这对于投资者来说，不啻是一块诱人的“蛋糕”——— 别墅投资：勇敢者的游戏？
 
　　本报记者 江晓春 
 
　　由于国家对别墅用地的禁批、大户型住房开发比例的控制，别墅正成为房地产市场中的稀缺产品。“物以稀为贵”，“无孔不入”的投资者们自然将目光投向这一比普通住房更具升值潜力的产品，别墅投资也由此成为当前的一大投资热点。

 别墅投资由于成本大，因此风险要比投资普通住房高出许多。图为长滩美墅楼盘。吴利轩 摄

　　投资火热缘于升值快

　　“几乎没有哪个别墅楼盘卖得不好，即便是之前销售不好的别墅今年也借助楼市总体火爆得以‘扭转乾坤’。”一位业内人士这样形容今年的别墅市场。据他透露，目前的别墅市场几乎有些“疯狂”，一些规划、设计并不出彩的别墅照样能够热销。市场频频曝出诸如“某某别墅楼盘开盘当天就售出一、两百套”的说法，更有某别墅楼盘开盘仅一周时间就售出90%的传闻。
　　
　　别墅热卖，价格自然水涨船高。据了解，中天金海岸的别墅一年时间内平均每套总价上涨30万元；融汇山水即将推出的二期项目平均每套总价也将上调50万元。而一些两三年前买下的别墅如今转手售出即可赚上一、两百万元。这些对于不少别墅购买者来说，他们或许知道从买别墅的那一刻起其房产就开始增值，但他们万万想不到增值的速度能够如此之快。“早买一步和迟买一步价格就相差几十万元，真可怕！”一位别墅业主如此感叹。
　　
　　别墅市场的前景如此美好，难怪开发商在别墅用地停止审批的政策严控下，仍然敢于打“擦边球”，以普通住宅名义申报建筑用地，或以建设混合型社区（普通住房与别墅混合的社区）等方式来达到建造别墅的目的。然而随着国家宏观调控政策的细化与加强，开发商将很难再“钻”政策的空子，别墅产品的逐渐减少已成必然。在这种形势下，别墅投资市场风生水起。

　　尚未交房就有别墅进入二手市场

　　在国房网的二手房信息中，记者发现大量别墅房源，其中不乏一些仍未交房的别墅楼盘，如中天金海岸、泰禾红树林、博仕后缘墅等等，其中仅博仕后缘墅在七月份以来挂牌出售的房子就达到十几套。不排除这其中部分出售者是在购买后因特殊原因需要转卖房子的业主，但可以肯定的是，别墅投资者占其中相当大的比例。
　　
　　记者了解到，出售尚未交房别墅的短线投资者，大都在早期就向开发商认购了一至两套别墅。他们通过关系认购到一些户型、位置比较好，且价位比现在便宜不少的别墅。这与投资普通商品住房的方式是一致的，但投资回报率却高出很多。福州双安房产代理公司金山店店长林斌告诉记者，这些别墅的短线投资者至少要赚上七、八万元才愿意出手。但别墅滞留在他们手中的时间一般不超过两个月，一是考虑时间带来的成本问题，另一方面是两个月后开发商开始催他们签合同，于是不得不赶紧将房子转手。
　　
　　从二手别墅市场上可以看到，别墅房源以联排、叠拼别墅居多，独栋别墅较少。记者从一些别墅售楼处了解到，由于独栋别墅价格太高，投资风险太大，因此别墅投资者大多选择总价相对较低的联排、叠拼别墅，且地理位置要离市中心相对较近（更易转手），如金山一带的别墅项目。

　　购房者自住、投资两不误？

　　在查看多个二手房网站后，记者发现这些别墅的短线投资者发布的房源出售信息基本相同，如一位博仕后缘墅的投资者是这么描述的：一期联排别墅202.5平方米，售69万元，比售楼部二期的价格便宜3万元，能办理更名手续……这些投资者大多强调三点：一是价格优势，二是地理位置好，三是开发商能够办理更名手续。“现在更名不好做，很多开发商对这一块把得很严。”福州开成房地产公司副总经理郑景枫表示。由于别墅更名难，因此一些短线投资者常常难以达到投资目的。
　　
　　“投资别墅的人，大多是住得起别墅的人。”林斌告诉记者，这些别墅投资者在购买别墅之前大都有转卖不了就自己住的思想准备。“他们先定一套别墅，有合适的价格就卖，否则就自己住。”这一点记者在调查中得到了证实。今年3月份，温先生在博仕后缘墅认购了一套别墅，但从挂牌至今仍未售出。“因为更名手续问题还在与开发商协商。”温先生告诉记者，他当初定下这套别墅即有自住和投资两种打算，“如果这套别墅短期内容易加价售出，我就卖；如果不好卖，我自己住也可以，别墅升值空间大，将来也可以卖到好价钱。”温先生认为，60-70%的别墅购买者都像他一样是出于这方面的考虑。他向记者透露，如果现在卖出其别墅，他必须赚得5%的利润，如果是一年以后他至少要得到百分之十几的回报率。
　　
　　“买别墅的人都不缺房，绝大多数的人都是出于居住和投资两种目的而购买的。”郑景枫肯定了温先生的说法。并表示，别墅投资者中以中长线投资居多，多为先自住再在适当时机考虑出售。

　　别墅投资并非稳赚“行当”

　　“别墅投资成本大，因此风险也比投资普通住房高出许多。”郑爱新表示，别墅投资者必须警惕风险。对于短线投资者来说，一方面，政策严控，短期内转卖别墅难度较大；另一方面，由于近两年市场上的别墅产品依然充足，购房者仍有足够的选择空间。这些都给短线投资者增加了投资风险。
　　
　　此外，福州的别墅市场起步虽然较晚，但发展快速，别墅产品的规划、设计在不断创新，加上别墅本身就有更新换代快的特点，因此设计粗糙、没有创意、缺乏人性化的别墅很容易遭到淘汰。如果不加以警惕就将面临较大的风险。
专家认为，别墅投资首先要本着自用的原则，再做获利的打算。要看清整体市场的需求情况和产品供应量。拥有足够的资金实力是别墅投资的前提条件，其次才是对市场和产品的把握。
　　
　　郑爱新告诉记者，出于方便转手的考虑，别墅投资者大多会选择景观设计、社区配套好，户型、位置佳的别墅。此外，别墅投资者应充分考察市场大环境，分析项目所在地的人气、商业配套、交通和周边区域的整体规划等；要考察别墅物业的自然环境、市场环境、产品品质以及物业管理服务水平，特别是对一些高端别墅项目尤其要详细考察；同时，对别墅市场的未来走势要了然于胸等等。
　　
　　如此看来，别墅投资不仅需要雄厚的资金实力，更需要成熟的投资心理，因此有人把别墅投资称作是“勇敢者的游戏”。尽管别墅价格屡创新高，业内人士甚至高呼“有钱了，别炒小户型，炒别墅吧！”，但政策的严控，如加息、购房实名制、别墅贷款成数限制以及其他不确定因素的影响，别墅投资仍然还不是稳赚的“行当”，而仅仅只是小部分人的“游戏”。■
 

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