猎房家园在福州，许多小区停车位相对供应不足，造成停车难。但记者深入调查后却发现，在一些新建的小区里，地下停车位大量空置，而地上停车位却爆满。为了找一个车位，车主可谓煞费苦心，很多时候只能是见缝插针，甚至殃及周边的道路和绿地，车辆刮蹭的事件也隔三岔五地上演。这一系列停车位纠纷和困扰，使我们不得不深入分析一下其背后的原因。
[现象一]质疑车位产权 观望
一位在金山某高尚住宅区购买了房子的郑律师告诉记者，他虽然有能力购买车位，但是现在不买，因为，地下车位产权问题现在处于法律真空地带。他要等法规明晰了这个产权后，再决定是否购买。
他说，我国目前还没有完整的物权法，只是民法通则中有一些原则性的规定，以前建设部也在一些部门规章中涉及了相当于建筑物区分所有权的问题，但是对地下车位没有作出专门的规定。现在我国城市地下室的建造依据主要是《人民防空法》，但它不涉及产权问题。他认为，如果地下车位已经包括在购房人的房款中，而其他人对地下车位的产权没有任何投入，从物权法的角度，应当可以认定由购房者拥有；其次把地下设施和建筑物的主体部分分开是不妥当的，因为不当地使用楼面、楼顶、地下设施，都会对整个楼造成影响，从而影响到业主的利益。
[解惑]记者了解到，有相当一部分文化素质较高，拥有一定法律知识的业主都与这位律师持相同观点。正在讨论的《物权法》草案规定：有约定的，按照约定；没有约定或约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主所有。因此这部法律被人们寄予厚望，希望它的出台可以平息停车位纠纷。
[现象二]租售价格悬殊 不买
目前在福州买一个车位一般要10多万元，而在一些高档社区，车位的售价高达20万元。如此高的售价，是一些贷款买房的工薪族无法承受的。一位业主告诉记者，汽车的停车位要10万一个，而且只是若干年的使用权，比我们的房子还要贵。
而且，很多买了车位的业主发现，如果租个车位的话，比买更合算。一位在市中心某小区花10万元买了个车位的业主邓先生说，因为许多业主不买地下车位，车位空了很多，物业公司就把这些车位出租，一个车位只租300～500元，如果是租私人买的车位，价格更低，仔细算起来，比买车位的要合算多了。对此，该物业公司的经理说，小区入住以后，很多没有车位的业主就直接把车停在路上，这样不仅不好管理，小区里的交通也不通畅了，为了解决这个问题，物业和开发商商量后，就把车位租给业主。当然从开发商的角度，更愿意卖，而不愿意出租。但为了缓解车位紧张，有些开发商只好暂时出租一些车位。但这又给业主造成一种感觉，认为大家都不购买的话，为了小区的美观和开发商自己的利益，车位早晚会租给业主的。因此业主更不愿意买了。
[解惑]对此，福州“花开富贵”物业公司的刘燕北总经理认为，消费者总是精明的，买还是租，车主自己会算账，因此开发商要想把属于自己产权的车位卖出去，恐怕还得遵循经济规律，体察市场行情，制定合适的价格；从另一方面看，车位毕竟是稀缺资源，从长远看，还是具有升值潜力的。
[现象三]占用公共通道 难管
在福州一些生活小区内，因为停车位的匮乏，很多车不得不停在路边，自然而然地形成了一些地面停车位。记者在福州五里亭附近一个颇有名气的小区里看到，这里的汽车大部分停放在道路旁，有的甚至停在住宅楼的楼下。这个小区物业公司的管理人员说，小区有地下车库，按原来规划，地面的公共停车位比较少，以前没有考虑到车子会增加这么多，而且增得这么快，公共停车位根本不够用，而开发商出售的车位，很多业主又不买，没有固定的停车场，只好在路边划一些临时的停车位，但这个是远远不够的。现在我们在管理的时候也是比较难，车主买回车来肯定是要让人家停的，但是你又没有固定的停车场，只能乱停，我们管的话又没有执法权，只能劝说、引导。
当小区车辆远远超过规划车位时，停车问题应该如何解决呢？在不影响交通的情况下，物业公司只能在道路两旁划出车位以缓解压力。但是，这样的车位也很难说固定给哪辆车使用，一般是谁先回来谁就停。于是，当车主一旦没位可停的时候，对物业公司按月固定收取停车费就会有意见。而一些没车的业主则对车子停放在道路旁意见也很大，他们认为，公共道路是全体业主共有的，现在让有车的业主停放，无形中侵犯了没车业主的权益；而且这些道路让车辆就这么随意停放，不仅给车主和居民带来不便，有的还占用了消防通道，万一发生火灾，消防车就无法进入，给社区带来了安全隐患。
[解惑]对此，省物业管理协会的郭金国副秘书长认为，当小区遭遇停车难的时候，就需要业主、物管企业以及各相应管理部门，共同来出谋划策，做好管理。对长期停车而又没有固定车位的业主，可以参考外地的经验，对停车位进行合理竞拍，让出价高的车主取得固定车位；而对利用公共部位停车得到的这部分收入，可以考虑物业公司提取管理费后，其他的交业委会处置，作为全体业主的收入，以补偿无车业主的权益。
[现象四]“上下”价格倒挂 添乱
福州“花开富贵”物业公司的刘总经理告诉记者，目前停车位紧张的另一个原因是，我们的收费标准不大合理。他说，在一些商住楼的地下车库设置了部分公用车位，根据福州市的小区停车管理费标准，停在地下车库的汽车，临时停放的每车辆次是5元，过夜停放的是每车辆次10元；按月停放的是每月每辆70元；而停放在地面停车场的，临时停放的，每辆次3元，过夜的每辆次5元；按月停放的每月每辆60元。因为停在地面的比停在地下的便宜，而且方便，当然许多车主都选择了停放在地面，使得地面的停车位爆满，而地下停车位又无人问津。
[解惑]刘经理认为，有关部门应该根据目前的情况，重新制定小区停车管理费标准，调高地面停车位的管理费，运用价格杠杆，引导业主买车位或者把车子停到地下车库去。
[现象五]凭啥双重收费 乱停
有不少业主对物业管理公司收取车辆管理费颇有怨言。一位业主说，物业公司已经收取了我们的物业管理费，为什么还要收取车辆管理费，这不是双重收费吗？买了车位的业主更是感到冤枉。业主张先生说，他在地下车库买了一个车位，花了8万元，每月还要另收车辆管理费，那购买车位的优越性何处体现呢？在这种情绪支配下，有些业主不服从管理，随处停车。
关于收取车辆管理费问题，记者从省物价局相关部门了解到，省物价局在闽价[1999]443号文件《福建省物业管理服务收费管理规定》第四条中，对物业综合管理费和停车管理费做了明确区分。文件规定：“提供物业管理服务的物业管理单位可以收取物业管理服务费，物业管理服务费包括综合管理服务费、停车管理费、房屋装修垃圾清运费和特约服务费。
综合管理费是指物业管理单位按约定为物业产权人、使用人提供公共性服务所收取的费用。
停车管理费是指物业管理单位对物业管理区内车辆停放提供管理服务所收取的费用……”
2002年，省物价局又重申了物业管理单位申报物业管理服务收费的程序仍按这个规定执行。
[解惑]对于一些业主的困惑，省物业管理协会的常务副秘书长郭金国说，一些业主对物业管理服务费的范畴没有分清，把物业公司向所有业主收取的综合管理服务费当作物业管理服务费，导致误解。其实，物业管理服务费是综合管理服务费、停车管理费等费用的总称。
福州新三泽物业公司的老总陈立武认为，物价部门规定对有车的业主另收车辆管理费是有道理的。因为有车的业主享受了比其他业主更多的服务，理应承担这一份管理费。这就好比在一个小区里，有电梯的业主要比没电梯的业主多交物业管理费是一个道理。
而对于买了车位的业主也要交管理费的问题，郭金国认为，购买了车位的业主只是购买了车位的产权，并不包括管理费。其实物业公司对于购买车位的业主要执行保管责任，其中有看管人员的费用、车库卫生、照明、通风等费用。所以物价部门的规定是有道理的。
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