猎房家园营业税2年内转让征税将延长至5年
记者 冯逵 陈艳 实习记者 柯艳梅
昨天，被放置在各大财经网站，或门户网站的财经版块头条的这样一条消息让许多厦门的买房人变得忧心忡忡！
这条消息说，去年调整过的政策——对个人对外销售购买不足２年的住房，全额征收营业税——今年将再次调整，二手房转手时间将延长到５年。
发布这条消息的媒体《第一财经》称消息得到国税总局证实，此举旨在落实“国六条”。
厦门各二手房中介的业内人士在接受记者采访时虽然都不愿透露他们所在机构协议避税（即通过公证协议两年后办理房产过户）业务比例，但都承认在做这种业务。
将二手房转手时间延长到５年一旦实行，这种协议避税的政策风险将凸显出来。
有人士称，相关的纠纷可能随之产生。
“新政”引发政策风险
“国六条”出台后，关于房地产宏观调控的具体配套政策信息正在陆续释出。最近经常关注媒体报道的张女士担忧的政策风险终于变为现实。
张女士和丈夫在厦门奋斗很多年，好不容易在今年４月份买了一套二手房，７０多平方米，总价高达４０多万元。房子属于次新房，原户主产权证办理下来还不足两年，按照去年调整过的政策——对个人对外销售购买不足２年的住房，全额征收５．５％的营业税。在讨价还价当中，卖方对高达两万余元的营业税，答应可以帮助协议避税，即先签协议并公证，等房子满两年后再过户。
昨天见诸各大网站的这条征收全额营业税二手房转让时间将延长至５年的消息，让她很忧心。她说，这条政策一正式实施，很可能意味着，她还得再等３年才能过户。否则，为协议避税而付出的努力将会白费，若要缴这笔费用，该由买方还是卖方来买单将引发新的纠纷。而且从协议上看，自己可能还会站在不利的一方面，因为卖方只认实收价格。
记者昨日采访了厦门各大小房产机构的负责人或工作人员，虽然他不愿透露，协议避税方式交易在他们促成的二手房交易中的比重，但都承认他们都在做这笔业务并称这种业务是存在风险的。
因为这种情况下，记者难以找到确切的数据并进行具体统计，因此具体的比例数据不得而知。但有业内人士指出，鉴于今年初以来，厦门二手房交易活跃，这种协议避税的案例不在少数。
殷先生来自宁德，在厦门工作约２年。去年打算买房，因为房价较高，他一直把二手房作为首选。然而最近，他改变了主意，新房成为他的唯一目标，并已经相中了房子。
殷先生称，二手房相对新房比较便宜，但是首付很高，而现在厦门二手房的价格与新房几乎没有什么差别。
殷先生还说，购二手房还需自己承担营业税，如果新一点的二手房，营业税更高。虽说有办法避税，但是风险大，自己不打算在这方面冒险。当听到征收全额营业税的二手房年限将由２年变成５年时，殷先生表示，在资金不是很充裕的情况下，他也宁愿选择购置新房。
协议避税的两种方式
记者曾以买房人的身份与多家中介公司接触并看房子。
在这当中，中介公司职员与卖方给记者介绍了两种协议避税方式。一种是先签买房合同，并将合同通过公证处进行公证，然后买方将大部分房款或全部房款付清，卖方将房子交付买方使用。但产权的过户得等交易的房子产权证满两年后再进行，这样可以避交营业税。
另一种方式就是先签合同交易货款两清后，卖方将产权证满两年后的卖方过户的手续通过公证的方式全部授权给买方，或买方信任的第三方如夫妻等近亲属。这样的话，虽然产权还没有过户，但钱货两清后，卖房不再介入延后的产权过户的行为，买方自己就可以办理过户手续。同时延后的产权过户可以起到避交营业税的作用。
在厦门大量存在的这种协议避税的交易方式，到底存在哪些风险，传即将出台的“新政”又在哪些方面加大了这种风险呢？
李朝东是福建天胜联盟律师事务所律师。在他看来，花了钱买的房子，由于没有办理房产过户手续，在法律上不被认可。而市场价格是变化的，对方随时可以反悔，将房子卖给第二个买家。当将房子卖给第三方所获得的利益大于违约所要承担责任时，这种违约就很顺理成章了。
李朝东说，若是二手房转手时间再延长，有可能产生增加的营业税由谁承担产生的争议，以及交房风险增加所带来的争议。
李朝东的说法也得到厦门中原联合地产代理有限公司总经理王玉灵认同。王玉灵说，房产交易没有进行产权登记，签订合同始终只是一种债权债务关系，难以规避可能存在的一房多卖等风险，随着交易时间的延长，这种不确定的风险会加大。
厦门官方对“新政”审慎回应
即将出台的营业税“新政”对协议避税购房户的冲击到底有多大？购房户担心，但中介公司有另一番说法。小李是厦门一家房中介公司的房产经纪，听了记者的“新政”介绍，他认为新“政策”具体措施现在还没有出台，即使出台了也会考虑具体情况，在这之前签的协议应该不会受“新政”的制约。
厦门的具体政策措施会怎样呢？
厦门市地税局征收管理处处长张一萍接受记者采访称，目前地税部门还没有接到国家税务总局有关此方面的任何文件。她婉拒对此评论。
因为正式文件还没有出台，厦门市国土资源与房产管理局对于年限的变更持谨慎态度。该局房地产市场管理处处长常宪亚称，目前他们没有接到任何有关两年变五年的说法，不知道细节，因此“不好评价”。
对于它的影响，常宪亚说，如果政策真的出台，他们会严格落实政策。该政策对房价的影响，常宪亚称，这是由市场决定，政策出台前，无法预测。
打击协议避税 重击炒房者心理
厦门中原联合地产代理有限公司总经理王玉灵对该政策持乐观态度，他认为这一政策是对上一政策的延续，是在加大力度。
在王看来，只要对时间进行限制，在短期内增加成本，对房价肯定有打击，因为时间越长，炒房者心理就越有压力。但影响会有多大，要看市场的需求程度。
王玉灵说，从经济学角度，时间就是一个风险因素，通常所说的夜长梦多就是这个道理，时间短，好控制，而时间长，就会出现很多意外的事情发生，风险增大。若是硬要规避税款，就会很累。
“时间再长了，会更累。”王说，要不加大直接成本——交税；若想避税，就会加大交易成本，双方的约定要非常细。若是硬要规避税，合同违约责任要约定得非常详细，比如装修的约定就很累，毕竟最后没有交易成功，可能会牵涉到违约。而这个过程中也会导致一些人觉得累而退缩。
王玉灵说，去年的“国八条”问世后，一开始对市场震力比较大，大家都在观望，但过了几个月又涨了。
王回忆，当时是５月１１日有了“２年内转让征税”的规定，厦门是６月１日开始起算期限。因此在６月１日前，交易量特别增大，但一到６月１日，就基本没什么交易了。因为该交易的都赶在６月１日前交易了。
王还说，后差不多三个月，市场恢复正常。在他看来，政府相继一年又出台新政，这也是其中一个原因。
王玉灵说，这次规定“５年”，首先会打击一些时间比较短的炒房者，将撑不到５年的这部分人去掉，不然撑不了资金链就会断裂。而对可以撑到５年的人也是会有影响的，这些人会考虑要是好不容易撑到４年，又出台一个政策怎么办。
避税交易尽量不要受制于对方
本报总结专业人士防范风险经验
避税交易特点：
１．为合理避税，将正式送件时间（送件登记以后）延后，同时加大付款力度，规避楼价波动风险。这样一旦违约，违约成本就会提高。
２．要对方交房，防止“一女多嫁”。房屋买卖通常要看房，住进房子后，就可随时知道有没人要买房，若没看到人看房，就将房子出卖，可推定为恶意。
３．装修约定会比较累，若最终交易没成功，可能会牵涉到违约。而市场的交易中，会有很多突发事件，合同违约责任要约定得非常详细，有时连租赁合同的内容也会约定其中。
此类交易过程：
谨记一点，尽量不受制对方。因为将钱一部分给对方，到最后交易成功再全额付清，对方也不可能把所有的东西都给你。若是将款全付，风险大，这么一来就要控制好来，不要受制对方。
１．定金要多，双方违约责任要定明确，房子要给。毕竟房子没有经过登记，只是债权债务关系。
２．要签订协议，协议有公证最好。（不过公证后，卖房者仍有权卖房。）
３．最好找一个有资信的中介来把关，看看手续全不全等。
４．公证交易也很好，将卖房一系列交易手续公正给自己信任的人。要么给自己，若对方不同意，可以公证给第三方保管，如公证给中介或自己亲人。
５．当事人要保障自己权益，不但要在合同条款中约定清楚，增加的营业税应由谁承担，以及反悔所要承担的惩罚措施等，还要通过要求对方对产权作抵押、担保等一系列的措施，保证自己债权的安全，以实现债权。
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