猎房家园核心提示：为适应福州市新一轮发展需要,更好地引导开发建设，福州市将把行政中心东移（详见本报4月14日至4月20日相关报道）。那么，在此次东移的过程中，历来是城市开路先锋的房地产业又将如何发展？有人说是马尾，也有人说是仓山，然而，业内专家认为，从交通、配套以及开发前景等因素分析，福州市行政中心的东移，将直接带动南三环板块的开发，从而为福州城市的拓展，增加几十平方公里的用地。另据记者了解，目前不少开发商包括北上京城的知名开发商在内，已高度关注南三环沿线土地。种种迹象表明，南三环板块将成为福州楼市的生力军，福州城市南进战略的又一“王牌”主力浮出水面。
目的：为福州发展找支点
本次福州征集东部新城设计方案提到，规划建设东部新城的目的是：福州城市根据福建省委、省政府提出的建设海峡西岸经济区的战略设想,为适应福州市新一轮发展需要,为了更好地引导开发建设。
“实际上福州市提出行政中心的东移并非偶然，而是一种必然。”一位参与规划的专家指出，早在去年底，福州市在《福州市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划纲要》中就明确地提出未来５年福州布局一城两翼双轴线的构想，“而这只不过是这一构想的具体实施步骤之一”。
据他透露，在今后的五年中，福州将推进城市由“三山一水”向“七山二水”大福州转变，即在原来屏山、乌山、于山、闽江的基础上，向北扩至莲花山，南跨乌龙江至五虎山，东至鼓山，西至旗山，形成“七山二水”格局，即在原中心城和马尾、长安、琅岐三组团的基础上，增加甘蔗荆溪、大学城、峡南、长乐吴航、长乐滨海五组团。
“在省里确定的建设海峡西岸经济区的体系中，福州是定位为做大、做强省会中心城市，同时按‘跨江面海’的战略决策，福州将朝一个滨海城市发展。”这位专家表示，按这样的发展定位，福州要取得新一轮的发展机会，只有把行政中心东移，才能为福州城市新一轮的发展找到最理想的支点。
专家眼中的支点，无疑就是南三环板块。
规划：新城核心在南台岛
4月14日，福州市城乡规划局对外公开征集福州东部新城中心区城市设计方案。根据规划，新城坐拥闽江两岸，将建行政中心及公共服务设施。
具体方案如下：福州东部新城中心区规划范围，分两大部分，即闽江北岸地块和闽江南岸地块，其中北岸地块：北起规划河道及规划路，南至江滨大道，西起海润滨江花园现边界，东至光明港，总用地面积约78.3公顷，其中行政中心控制用地面积71.5公顷；闽江南岸地块北起规划南江滨大道，南至规划林浦路，西起前横桥，东至魁岐桥，总用地面积约331.5公顷（不包括林浦风貌区）。其中海峡公共服务设施总用地面积约为86公顷。
据悉，该新城的总建筑面积约为600万平方米，其中：行政中心约为23万平方米，海峡公共服务设施约为60万平方米，商务办公约为235万平方米，住宅约为282万平方米。
照此规划，福州市新的行政中心将在闽江北岸地块，而闽江南岸将作为行政中心的公共配套设施所在。规划内容将突出“三圈”：以行政中心、市政公用建筑为核心圈，重点是深化规划方案，做到高起点规划、高水平建设。以仓山区林浦洲周边区域和晋安区鼓山区域及马尾魁岐、快安区域为第二圈；以南台岛东部和城区连江路以东、化工路以北区域为第三圈。
昨日，记者从福州市有关方面获悉，目前，福州市行政中心规划已转入实质性实施阶段，东移项目实施按照省政府主要领导的要求，今年上半年要全面起步，并力争完成各项前期工作，下半年进入动建阶段，力争3年见初效，5年全面建成。
日程：南三环明年动工
从此次东部新城的规划大纲看，新城的大部分将在南台岛，占到了整个新城规划控制用地的81%。其中仓山区林浦洲周边区域被列为东部新城开发的第二圈，开发建设的重要性仅次于行政中心。要真正启动新城的建设，交通设施必须先行，这加速了南三环道路的全面启动。
其实详细分析一下目前的情况，福州市政府把林浦洲周边区域列为东部新城开发的第二圈并非偶然，而是一种必然。首先，福州城市发展中轴线闽江中轴线的另一半———南江滨大道正在紧张地施工，该大道的建设将全面带动闽江南岸的全面发展，让闽江中轴线成为福州名副其实的发展轴，从而彻底改变闽江两岸目前发展不均衡的局面，带动南岸全面发展。
其次，就是南三环建设的启动。据记者昨从福州市有关部门了解到，随着福州市行政中心东移工作的进展，南三环路、鼓山大桥以及魁岐大桥的建设速度将加快。其中福州市三环路二期（南三环）建设项目勘察设计已开始招标。经省发展和改革委员会批准，三环二期（南三环）建设资金来源于福州市财政拨款、国内商业银行贷款和世界银行贷款3部分。该项目位于福州市南台岛，起于湾边大桥北桥头的湾边互通立交，止于规划魁岐大桥南桥头，全线长11.6公里，道路宽度50～79米。沿线拟建1座互通立交(福泉高速互通)，1座分离式立交(福厦路立交)，3座大桥。技术标准：采用双向六车道城市快速路标准，道路规划宽度为79米，计算行车速度80km/h。
据介绍，目前三环路一期工程A段(西三环路洪塘至浦上路)已建成；三环路一期B段工程(浦上路至湾边段)目前正在建设；南三环(三环二期工程)以及魁岐大桥已完成施工图，拟利用世界银行贷款建设，南三环可望在明年上半年动工。
而规划中的魁岐大桥全长1100米，设计行车速度每小时80公里，总投资5.8亿元。大桥南起三环二期东接点，跨南江滨大道后向北跨越闽江，至闽江北岸修建复合互通立交桥，上跨江滨大道，并与福州长乐机场高速公路二期连接。南三环和魁岐大桥建成后将把马尾、整个南台岛真正意义上纳入福州市区。
另外，记者还从福州市规划部门了解到，根据福州市的《福州城市交通发展战略研究报告》，福州市将建设南台岛环岛路南段。起点是从吴山村向东经三兴洲，从螺洲文化保护区南侧，沿河到城门水厂，从原规划环岛路北侧400米穿过浚边村、福厦立交、洋坑村到下洲，跨越闽江（马尾大桥），从上德路接机场高速，总长约15．5公里。该条路线有三个作用：一是大大加强南台岛各工业区和马尾港的联系，使福州西部闽侯上街到福州东南客货流更顺畅，减轻南三环的压力；二是环岛路的建设，真正把马尾纳入城区，使马尾和城区的联系多一条通道；三是疏散铁路南站客流的需要。
第三是资源的优势。仓山辖区总面积142平方公里，总人口48万人，拥有可供开发的土地3万多亩以及沿江沙洲2.3万亩，，具有较好的产业基础和劳动力资源，随着南进战略的实施，金山新区的开发以及未来南片盖山、城门的开发，经济发展的后劲足、潜力大。
“仅以可供开发的土地的量，按当前福州房地产开发的平均容积率2算，如果建成房子够卖10年。可以说资源是仓山发展的老本，我们土地价格低，开发成本低、楼价也低，但其成长的空间很大，就具有很强的竞争力。”仓山区有关领导说。
□名词解释
南三环板块
南三环西起湾边大桥北桥头的湾边互通立交，东至规划魁岐大桥南桥头，全线长11.6公里。在该路段包围内广袤的区域被定义为楼市中的南三环板块。该板块包括：义序片区、城门片区、螺洲片区、林浦片区，基本囊括了目前仓山区所有的可供开发的土地。
南三环板块不仅是未来福州发展的中心区，也是福州今后几年发展的重中之重，福州房地产开发的热点随着福州市行政中心的东移将很快移到这里，其将成为继金山乌龙江板块之后的又一热点。该板块今后不仅交通便利、基础设施也将相当完善，特别是随着福州汽车南站、火车南站以及市政府公共配套设施的进入，将成为福州今后发展的核心之一，也是福州城市化进程的核心所在。
从目前的形势分析，义序片和林浦片将率先“登堂入室”，前者连接乌龙江板块，挟交通之便利；后者毗邻福州新行政中心，拥有政府配套的各方优势。
目前，南三环板块内的各片区都有不同程度的房地产开发。其中，义序片区的发展将衔接起乌龙江板块，使南台岛南线连成一片。目前，该片区楼市开发还需未雨绸缪。
城门片区是福州南进的“桥头堡”，目前有数个项目正在开发。有业内人士认为，城门片区是最适宜开发经济适用房、普通住宅的区域，一旦形成规模，将带动整个南三环板块的居住人气，并将扭转福州目前住宅供给结构失衡的局面。城门片区的楼市战略地位由此可见一斑。目前，该片区内的世纪景城由于定位恰当，备受普通消费者关注，有望成为新亮点；而速8酒店的建设也为该区域配套增色；另一已开发的所谓别墅项目从购房者反映的情况看，性价比并不高，周边整体居住环境与项目定位并不相符。
螺洲片区由于濒临乌龙江，无论自然环境还是人文环境都十分突出，因此该区域比较适合别墅项目开发。目前，日趋成型的东方威尼斯为该区域增色不少，一定程度上提高了该区域的楼市价值；另外，泰禾集团的新别墅项目也位于该区域，下半年有望亮相。
林浦片区将是南三环板块的重点。该区域包容新行政中心闽江南岸地块，衔接悠长的南江滨东段，自然环境、人文环境、城市战略环境等更胜螺洲片区一筹，未来将是楼市开发的热点。目前，该区域楼市开发成为最受关注的话题。业内人士认为，该区域最适合开发中等价位和高档住宅，与新行政中心的综合配套相得益彰。据悉，全国知名地产闽商世纪金源集团有意在此大规模开发，而其他众多实力开发商也纷纷觊觎该板块。
业内专家认为,从福州房地产总体发展格局看，相较之于其他区域，南三环地产上升潜力非常看好。主要的原因集中在以下三点：政府重视，发展较快；南三环的风景不错，环境较好；市政的投资使其现有的配套较为齐全。目前一些高收入阶层尤其青睐这里的房地产，某高档小区就吸引了不少高收入家庭前来购买。
另外，除了地产的发展外，业内专家还看好南三环旅游经济的发展，从南三环周边通过三环路可以直达鼓山，这一带的旅游将带来商业的发展，因此，今后商业地产跟进也是早晚的问题。
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