猎房家园 号称“打造福州百货第一品牌”，建设福州首个CEPA香港城的君临芭莎，如今已进入全面招商阶段。然而，在其招商宣传广告中，记者并没有看见有关CEPA香港城的具体规划内容，这究竟是怎么回事呢？
缘起：零关税香港城悄然退场
从君临芭莎的招商广告中可以了解到，一楼沿街将规划为品牌服饰、鞋业、面包连锁店、药超等，一楼内场则为专业市场，如皮具专业市场等；二楼沿街为会所，以休闲娱乐为主，并将引进超市。据介绍，其招商将在近一、两个月内完成。
记者以求租者的身份联系上了项目招商部的一位先生。在了解了大致的情况之后，记者询问其有关零关税香港城的问题，这位先生告诉记者：“当初规划零关税香港城这个设想是很美好的，但是由于时机不成熟，现在这个规划已经取消了。”
在去年3月份的一篇报道中曾有这么一段话，“3月28日，华辰百货成立暨君临芭莎香港城万商签约仪式在君临芭莎隆重召开，来自香港S&K、Attitude、U2、G2000等众多品牌商进行签约”。当时，华辰地产的相关人士介绍说，在这个商城，消费者将可以买到香港本地产的各类知名品牌商品，包括服装、化妆品、珠宝、皮具、工艺品、鞋帽、钟表等，且这些商品的零售价将比福州市场上同类产品优惠大约10％。该人士还表示，香港城将定位在中高档消费，并不是所有香港品牌都能进来，“我们的目标是要把香港城打造成福州百货第一品牌，成为福州的品牌并推广到其他城市。”
于是，记者联系上福州华辰百货总经理胡品琦，对于CEPA香港城计划是否取消这一问题，他说：“集团有说要做的，但目前具体情况怎么样不太清楚。”当记者询问其去年是否已与众多香港品牌商签约一事，胡以自己刚来公司不久为由，表示不大清楚，“当时签下的可能不多吧。”他这么说。项目已经进入全面招商的阶段，如果真规划有CEPA香港城，如今仍不明确具体情况的说法似乎难以让人信服。
应该说，从去年初开始，“CEPA香港城”便一直是作为君临芭莎的最大广告宣传点，从楼书中可以看到，“CEPA香港城”几个大字是设计在最为显眼的位置，在其广告中华辰也声称将通过与香港贸易发展局的紧密合作，通力打造福州首座CEPA香港城。就在上个月，记者在其售楼部里看到其楼书中仍宣传有CEPA香港城。
调查：香港城为何退出？
曾经轰轰烈烈的香港城，为何却在突然间变得悄无声息？
2005年8月，福建省经贸委、省工商局、福州海关经过现场考察并综合评议，批准确认福建十家单位建设十个零关税购物中心（一条街），其中福州有四家通过审批，这四家中并没有华辰地产的君临芭莎。那么，是因其审批未通过所以无法建设香港城吗？
记者联系上了福建省经贸委贸管处的蒋处长。蒋处长告诉记者，尽管他们列出了三条申请零关税购物中心的条件，但是并非只有经过他们审批的单位才能够建设零关税购物中心，“他们自己想做的，同样也可以做。”蒋处长说，“之前华辰有向我们申请，但是因为他们太迟申请了，我们审批都是一批一批来的，所以当时没有批下他们的项目。”也就是说，君临芭莎未能建设零关税香港城与审批无关。
某业内人士曾向记者表示，福州的零关税购物中心“难产”的原因一方面是项目本身开发进度的问题，另一方面，香港商人对这些项目所处的商业环境也不看好。
从君临芭莎的开发进度上来看，去年初，该项目相关人士就表示，项目可望于当年5月正式对外营业。但之后，这一时间又被改为了2005年的10月份，直到如今，该项目依然处于招商阶段，记者向胡品琦了解目前已签约商家时，他表示很多商家正处于洽谈中，要一周后才能明确告知。也就是说，到目前为止，招商工作仍处于前期阶段。如今，该项目又“预计于今年下半年开业”。
那么，香港商家是否看好这一项目呢？记者联系上报道中曾报道已与香港城签约的香港U2、G2000品牌代理商何先生，令记者感到奇怪的是，当记者问这两个品牌是否于去年3月与君临芭莎签约时，何表示没有，而且他称根本没有听说过君临芭莎这个项目。那么，先前的香港城万商签约仪式又是怎么回事呢？怪不得胡在回答这一问题时，显得底气不足。
加拿大、北美十大百货零售业巨头入驻成泡影
“CEPA香港城”作为之前君临芭莎的最大卖点，吸引了不少中小投资者的跟风介入。如今，当初的承诺落空，投资者又是怎样的心态呢？在调查中，记者却无意中从一位业主口中了解到另外一个事实。
“您当时为什么购买君临芭莎？”记者问；
“因为当时售楼人员称店面卖得很好，再不买就没有了。”上述业主回答；
“CEPA香港城的规划是吸引您当时购买的因素之一吗？”记者接着问；
“我是2004年5月买的，当时他们告诉我一家加拿大零售业巨头已经明确进驻这个项目，那时还没有规划CEPA香港城，那是之后的事。”该业主表示，“但是这个商家最终并没有入驻。”
记者查看了华辰公司的网站，在关于君临芭莎项目的介绍中，有这么一段话“2003年，加拿大、北美十大百货零售业巨头之一LONGFA CANADA CHIAN SUPERMARKET经过对‘君临芭莎’的全面考察，并与开发商几次接触洽谈，终于与华辰地产签约入驻，以8000平方米的商业面积经营中高档百货业。”
对此，记者询问了胡品琦，他依然以刚到公司不久为由表示不清楚这个事情。
天华样板街商家入驻芭莎？
然而问题还不止这些。
君临天华是华辰地产的另一个商业项目，其建设了一条君临天华样板街作为该项目未来的龙形步行街的样板展示。来过这里的人一定知道，样板街的店面经营的均为中低档次的商品，不少店铺都打出了“特价20元”、“本品4.5折”等招牌，这里的生意并不好。
然而，记者在与样板街一服饰店老板的交谈中了解到，去年底他们与华辰百货公司曾签定一份租赁合同，记者亲眼见到，合同上写明：“该租赁场所的第一年租金为人民币xx元：（此现金包含君临芭莎商业店面的租金，君临芭莎的租赁合同条款另行签定）。”
“之后他们并没有与我们签定关于君临芭莎的租赁合同。”该店老板对记者说，“而且他们当时口头承诺君临芭莎的店面在今年元旦的时候交与我们，可到现在都没有消息。”据该店主介绍，开发商口头承诺将在君临芭莎的二层给予他们每家各一间店面，面积为样板街店面的两倍。“当时觉得挺划算的，两边的店面加起来每平方米租金才300元。但他们最终并没有兑现，也就是说，仅样板街这一间店面的租金就得300元/平方米。据说是他们招商并不顺利，才把我们这24家都拉过去。”他说。不过，这一问题如今已得到了解决，开发商同意退让，将样板街店面的租金减为210元/平方米，但君临芭莎的店面便不再给这些商家了，“一方面我们不想要那边的店面，另一方面开发商也不想给我们。”
“他们不会入驻君临芭莎。”在记者提出相关问题后，胡品琦作出了这样的回答，“样板街的商家层次比较低，不符合君临芭莎的定位。”
既然如此，当时为何又签定了相关条款呢？
之后，记者询问了华辰地产策划部的一位人士，他告诉记者，原先确实与样板街的几个商家签定了相关条款，但现在是否如此就不清楚了，该人士承认，这么做是为了吸引那些商家入驻样板街，作为一种优惠条件。
分析；项目规划不断变化定位由高档转为低档
从最初的加拿大、北美十大百货零售业巨头入驻，到CEPA香港城，到天华样板街商家进驻，几年来，君临芭莎的规划不断发生变化，其定位也由高端转为了中低档次。
当初其称“君临芭莎香港城将会极大的提升整个台江商圈的高档消费市场，带动其成为福州的核心商圈，将使其成为21世纪福州标新立异的商业旺地。”而如今，当记者问起该项目的定位时，胡品琦表示，由于该项目目前交通情况及所处环境的制约，其定位只能是中低档次。规划的变动、定位的调整，是项目开发初期市场调研不足，导致规划、定位不准确？还是由于种种原因，导致开发商的信心不足？亦或是台江商圈商业项目的必然命运？
当一位业主向记者表示，她只是每一季度能收到其投资店面的返租租金，至于项目何时开业，有什么商家入驻并不清楚，也没有十分关心时，记者不免为其担忧。又是一个售后包租的商业项目，又是一块隐藏极大风险的“诱人蛋糕”。■
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