买房还是租房，两难选择？

　　国家发改委和国家统计局最近公布的数据显示，一季度全国70个大中城市房价上涨5.5%，有些城市的涨幅超过10%。而在福州，五一期间的房价升幅加快。4月27日晚，央行发布了调高贷款基准利率的消息：金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58%提高到5.85%，其他各档次贷款利率也相应调整。近日，有媒体披露，央行正酝酿房贷五成按揭政策，此消息无疑一石激起千层浪！在高房价高首付高利率等多重压力之下，买房还是租房的问题重新摆在了人们面前。

　　“透支消费”蔓延楼市

　　罗先生是南平人，2003年在外地一所大学毕业后来福州一家外企工作，就在几天前他做出了一个令同事、朋友都有些吃惊的决定：放弃自己准备买房的决定，改为继续租房。他告诉记者，放弃的理由很简单：“房价太高了，现在买压力太大了。”

　　双安房产的郑爱新总经理告诉记者，像罗先生这样改变消费意向的人目前在福州房地产市场并不多。相反，房价越高，购房者越踊跃。据他了解，现在已经出现了三代人一起凑钱买房的现象。他认为现在以超前透支形式和抱着投资心态买房子的人正在增多。正是这种刚性需求使得住宅需求要大于实际供应，很明显，供需关系的紧张状态，推动着房价的上涨。

　　可以说，郑爱新总经理的判断点到了目前房地产市场的一个要害：“透支消费”。
　　
　　目前市场的火热相当程度上是恐慌性消费、超前消费、投资型购买共同促成的。一来近年来房价的快速增长让那些观望者产生了心理恐慌。无论是自住、投资还是投机性购买，都普遍存在超前购买的倾向，真怕过了这个村就没这个店了，其结果只能是愈演愈烈的供不应求。这里的“求”并非是正常的消费。其次，存在刚毕业不久的大学生和想改善居住环境的中老年人同步购买住宅的现象，其中工作不久的大学生基本是超前消费。第三个原因是很多投资人把资金投向楼市。大家都看到，这几年无论是自住还是投资，房子都是增值最快的物品。因此，有业内人士担忧，当大家把未来一二十年的消费都集中在一两年里成为全民买房的时候，市场将亮起红灯。

　　近日，建设部专家谢家瑾透露，2005年我国居民仅个人购买商品住房消费就达1.42万亿元。而不久前发布的2005年中国国民经济和社会发展公报显示，全国居民可支配收入总额为8.32万亿元。将居民住房消费与社会总消费进行比较，比例达到1∶5。

　　与此同时，《中国青年报》的一则报道说，有91.1%的人购房用了按揭。其中，有31.75%的人，月供占到了其收入的50%以上。按照国际通行的看法，现在超过三成房贷一族已经沦为“房奴”。
　　
　　这些数据频频曝光，就难免有业内专家担心了。

　　廉租房制度待建立

　　从现实看，当前人们对房产的需求也是有现实基础的，如城市化进程加速，经济高速增长，家庭规模化小型化趋势加快、负债消费意识全面集中形成。这些因素混合在一起发挥作用，导致需求膨胀。

　　与商品房建设相比，近年来经济适用房建设明显滞后，廉租房更为稀缺(日前，建设部通报了全国城镇廉租住房制度建设和实施情况，70个地级以上城市尚未实施廉租住房制度)。这迫使大量中低收入者的住房需求不得不通过商品房市场来实现，这一定程度上推高了房价，使其成为敏感的社会问题。

　　也许政府发现了这几年来住房市场化改革中出现的弊端，从去年房产新政开始，重新强调经济适用房和廉租屋建设。特别是今年更重视廉租屋住房制度的实施。2006年福建省住宅与房地产工作会议宣布，要全面启动廉租住房制度，尚未出台城镇最低收入家庭廉租住房管理办法的地区尽快出台，明确城镇廉租住房保障范围与对象、保障标准与水平。采取多种方式开展廉租住房保障，廉租住房以发放租赁补贴为主，实物配租、租金核减为辅。

　　前不久，福州市也宣布今年将在南江滨建设50套廉租住房。

　　但是，阳光家园的高岩认为，建设廉租房保障低收入者居住权是政府良好的愿望，囿于资金等因素，廉租住房制度的建立恐怕并非短期内可以做到的，对于目前大多数买不起房的人来说，还是远水解不了近渴。

　　租赁市场尚需发展

　　目前在福州，真正能解决一部分低收入者和外来人口居住的还是商品房租赁。据中介人士介绍，目前福州租赁房子的客户大致有两类，一是学生，二是外来人口中刚到福州不久的生意人或务工者，这两类人大约占了租房者的80%。此外也有少量的拆迁户。租房的需求大多集中在两室一厅，租金约在七八百元；而租赁的区位主要集中在老城区，新区较少；相对来说鼓楼区的租赁需求最大，租金也最高。

　　记者通过福州几个有提供租赁房屋业务的网站对近期的租赁需求作了一番统计后发现，求租两室一厅的占了约40%，求租东街、五一广场附近的占了大多数，此外金山新区的求租者有增加的趋势，但是租金都不高。

　　应该说，福州租赁市场有自己的特点，一是租金偏低。由于现在福州拥有自有房屋的人越来越多，许多人都把房子拿来出租，而福州的经济与北京、上海等大城市相比，有相当距离，外来人口不太多，供大于求，房子租金越来越低，目前许多区域的租金回报率不到3%，如果想靠出租房子回收投资恐怕30年都收不回。

　　二是租赁房档次不高。北京、上海等大城市的许多出租房装修高档，区域位置好，所以租金也高，但是福州正相反，许多出租房都是低档次的住房，在城区的大多是老房子拿来出租，而在新区的又大多是毛坯房或简装房，因此租金也相对便宜。

　　三是租赁市场不够规范，谁都可以从事租赁业务，基本上属于“黑市”操作。

　　郑爱新认为，如果要发挥商品房租赁市场在稳定房价、分流住房消费的作用，政府必须在政策上鼓励租赁房源的多样化，同时规范租赁市场。

　　其实，近日披露的一份资料表明，20世纪80年代中国住房改革提上议事日程的时候，世界银行关于中国住房改革的报告就提醒中国政府不要指望依靠住房自有化来解决住房问题。报告认为，“政府应该抵制全力推行住房自有的企图”。世行给出的解决办法是在中国各个城市建立中小型住房出租公司而非简单的开发与出售。

　　也许，这是解决目前住房消费欲望膨胀、房价居高不下的另一条途径。

　　买还是租两难选择

　　范先生是IT业的一名员工，加上太太的工资两人月收入合计5000多元，前年夫妇俩购买了市中心一个146平方米的住房，首付款用了两人的积蓄，贷款25年。现在房价已经涨到每平方米4800元，许多人都羡慕范先生当时买得及时，但是范先生却高兴不起来，因为买完房已是囊中空空，到现在还没钱装修房子。虽然已经结婚，却只能继续租房住。范先生现在除了偿还房贷，还得交物业费，还要存钱准备装修。他有些无奈地说：“真不知道要等多久才能住进自己的房子！”其实，像范先生这样的购房者在福州不算少数。

　　目前楼价正继续上升，而房贷利率也在提升，虽然提升幅度不是很大，且对于购买高档住宅的人来说，这点资金成本的增加可以说是微不足道的，但对于中低收入贷款买房的人而言，即使每月多支出100元，影响也是很明显的。因此，这部分购房者处于一种尴尬的境地。买房，还是租房，成了两难的选择。

　　在福州的业内人士中，对于这个问题的看法也分成了两种截然不同的观点。

　　郑爱新认为，由于土地价格的不断上涨，房价也将是长期处于上升的趋势。因此只要有承受能力还是买房最能保值升值；此外中国人和欧美人不同，欧美人有了钱未必买房，他们宁可花不多的钱租房子住，把多余的钱拿去做其他投资或者旅游、娱乐等等，原因在于他有完善的社会福利保障；中国人则不同，只有拥有自己的房子才觉得是真正的安居乐业，而且现在社会福利保障体系并不健全，人们没有安全感，而把钱投到房子上，可保值，万一需要花钱，随时可以变现。所以买房子实际上是买一份安全感。

　　而高岩则认为，对于那些刚刚工作不久的年轻人，或者经济能力不是很强的人来说，更要改变住房消费观念，不自量力的选择只能作茧自缚。理性的做法应该是把目光放在我们力所能及的选择上，暂时只能租房的，就没有必要非买房子不可。因为过度的透支消费只能给自己带来更大的压力，一个人把自己、或者父母全家的积蓄加上贷款，买下了一处住房，从此几十年都要背着债务度过，生活质量降低了，不管做什么都得精打细算；身体虽然有了安顿之所，精神却从此再也轻松不起来了。至于怕将来买房，房价会更高的担心，高岩认为，从来没有只涨不跌的市场，楼市肯定也是如此，只要价格超过大多数人的承受能力，房价一定会往下走。

　　对于许多人认为买房子是买稳定感的说法，高岩也有不同看法。他认为，对于年轻人来说，过于寻求稳定没有什么好处，年轻时代是创业的大好时光，过早寻求稳定就不敢有所突破，要提倡用现在的不稳定来创造未来的稳定。事业成功了，经济能力有了，何愁没有房子。

　　专家指路“量体裁衣”

　　虽然专家们观点有分歧，但是一些业内人士还是对现在拿不定主意的消费者提出“量体裁衣”的忠告。

　　对于准备结婚的，总收入较高的宜买房。按照目前国际贷款购房的一个基本原则，月还款额占月收入的30%～40%是比较合理的，一般不应该超过40%。因此那些已经拥有一定的储蓄，同时自身的经济收入状况也比较可观和稳定，还贷能力属于合理区间的，可以考虑买房。

　　单身，无结婚打算宜租房。对于那些目前是单身，且在短期内没有结婚的打算的，虽然收入较高，且有一定积蓄的，是既可买房也可租房。如果买房，因为是独立出资，并且还贷能力要保持在合理区间，因此买的房子可能不会大，而且也只能选择区位相对较偏的地方。如果首付动用积蓄，再贷款20年的话，可能月均还款数会高出现在的一般租房费不少。如果不买房，手头的积蓄就算存5年定期,利滚利20年翻存4次,就按现在这个低利率也差不多翻番了。如果这样算，真没有必要立刻买房，背上20年的债务。

　　单身，月收入较低者宜租房。对于那些刚工作没多久，每月工资只能应付日常消费，基本属于“月光族”的人来说，租房则是比较好的选择。

　　如果在这样的收入状况下，硬要买房，那生活品质肯定会下降，必须得省吃俭用，勒紧裤腰带过日子。为了每个月为数可观的月供而疲于奔命，陷入永无休止的还债当中。这样的日子，就算买了房，住着也不幸福。