二手别墅交易风险 大于普通二手房

马琳 

    从整体市场看，普通二手房是卖方市场，而二手别墅是买方市场，但我爱我家房地产经纪有限公司分析人士提醒，二手别墅的购买者在签约前，需要注意下面几点：
   
    首先，土地使用权问题。别墅与一般商品房最重要的区别在于，商品房的土地使用权是按比例分摊的，而别墅的土地使用权则是独立的，产权人可在房地产及规划部门同意下对之进行修建、改建甚至推倒重建。当客户有意购买二手别墅时，不仅应审查卖方的房屋所有权证，同时应要求其出示土地使用权证，并注意土地使用权证上的土地使用年限以及土地出让方式。签订合同时要特别写明商定的价格是否包含土地使用权出让金，如不包含在内，则买方还须补交。尤其是当别墅使用的土地属于集体所有或周围有耕地包围的情况下更应小心。国内曾有过豪华别墅因占用耕地和未办理审批手续，而被强行拆除的先例。

    其次，注意对房屋面积的审核。别墅一般是按幢计价的，但买家仍应在购房合同中详细列明房屋户型及相应面积，尤其对花园、楼梯、檐廊、搭建等部位的面积如何计算应当予以特别注意。

    再次，当手头现金不足以支付全部价款时，二手别墅的买家对有关贷款条款的签订也应重视。前几年购买别墅是无法获得银行贷款的，到1999年下半年才放开。即便如此，银行对别墅贷款项目审查仍然较一般住房贷款严格。买家签约时应当注意对无法申请到贷款的情形作出预防以免届时无法一次性交付房款而承担大数额的违约金。

    最后，二手别墅交易的税费也有其特殊性，比普通二手房要高出许多。除了交易手续费、权证登记费、契税、印花税等常规费用之外，还要根据交易额的大小缴纳相应的土地出让金和公证费。

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