[福州]保障房买卖严进紧出 相关销售管理具体办法正制定

市民对保障房项目相当关注


保障房项目规划配套齐全

　　12月14日，福州市社会保障房项目开工典礼誓师大会举行。金山桔园三期、鹤林新城等14幅总建筑面积为255万平方米的社会保障房项目建设用地将于年内开工动建，这标志着福州市“十一五”500万平方米保障房建设正式启动。
 
　　 一两年后，这些占2006年商品房新开工面积40%左右的保障房陆续上市，将给榕城楼市带来什么样的影响？福州市会不会参照厦门采取“政府回购”的方式来处理保障房的上市问题？
 
　　据悉，福州市正在制定的保障房销售管理办法，将遵循“严进紧出”的基本原则，严格制定保障房的申请、审批、销售细则，从根本上避免违规购买、牟取不正当利益及投资炒卖的行为。

　　【动态】年内启动14个保障房项目
 
　　福州市今年已落实14幅社会保障房项目建设用地，总用地面积2068亩，总建筑面积255万平方米。除12月14日开工兴建的3个社会保障房项目外，西庄小区项目也于今年8月动工，加上续建的金山桔园二期、中辉新苑和西园新苑，目前福州市已开工动建的社会保障房项目有7个，其余的7个项目也将于年内开工。
 
　　 “保障房选址都比较偏，配套不齐，生活不便”，这个问题一直成为保障房在社会大众心中最大的缺憾。今年福州市在保障房选址、配套设施建设方面可谓费尽心思。据悉，这些社会保障房项目建设选址均进行了统筹考虑，满足了城市交通发达、配套完善的区域选址需要。在项目建设方面，福州市已制订《福州市社会保障房项目建设指导标准》，按照“建审统一组织、工程统一招标、资金统一管理、房源统一销售”的原则，组织实施社会保障房建设。项目建设达到一定规模的，容积率有可能适当提高，但户型设计仍按有关规定执行。同时，小区的教育、医疗、商业网点、绿化等配套也将完善，标准不降低。
 
　　目前，各有关城区政府正加大拆迁交地力度。福州市市长郑松岩表示，要确保年底前全面完成今年动建项目建设用地的交地任务。

　　明年上半年住房需求将大增
 
　　据统计，近几年，福州每年上市商品房面积都在500万平方米左右，有关人士表示，“按此规模今年商品房用地需求量应为4000亩左右”。而仍在申请登记购买经济适用住房的家庭还有几千户，“照此推算，一年供应量应在30万平方米左右才能满足需求”。
 
　　由于今年一季度茶亭街、鳌峰坊等大规模改造拆迁，福州市发放拆迁货币补偿达12亿元，带动了市场35万平方米住房消费。记者从福州市有关部门了解到，到明年上半年，城市东扩拆迁、福厦铁路拆迁、三坊七巷保护改造搬迁等项目都将正式启动，这仍将带来大量的市场需求。
 
　　为此，福州市今年建设社会保障房项目255万平方米，到“十一五”期间争取建设500万平方米，重点满足拆迁安置和中低收入家庭的住房需求。

　　【影响】将分流部分商品房购买人群
 
　　作为“国六条”之后的首发之作，今年福州市社会保障房255万平方米的建设总量，占商品房新开工面积的40%左右，这意味着一两年后，福州上市的每100套住房中就有40套为保障房。专家一致认为，通过增加经济适用房等中低价位商品房的供给，解决中低收入人群的居住问题，这将降低目前福州房地产市场的销售平均价。
 
　　省政府发展研究中心副主任王开明表示：“福州今年40%的建设量，是一个全新的震撼性高度。”他认为，目前福建全省的商品房开发虽然投资高、规模大，但其中真正属于老百姓的实在太少。“拿只占投资面积10%的经济适用房来应对占总人口90%以上的普通老百姓，显然难以达到供求平衡。”“以福州城市居民的收入水平来衡量，现有的房价肯定是高了。面对这样的市场，市民显然是缺乏‘实力’支撑的，这会迫使众多‘囊中羞涩’的老百姓不得不背上沉重的经济包袱，比如高额的按揭贷款等等。”王开明指出，大量保障房的建设和投放，能够拉低福州市场上的平均房价水平，影响其所在区域的房价，并降低了福州房地产市场的销售平均价，使消费者能够保持良好的购房心理。
 
　　此外，有关人士告诉记者，这一政策将供应的房源进行了明显的划分：保障房和非保障房。这将直接打破往常以商品房（非保障房）为主导的楼市供应格局。王开明认为，大量的保障性住房投放，将分流降低中高档商品住宅的成交量，对整个购房群体心理承受价格起拉动作用。
 
　　细心的业内人士观察到，2006福州市住宅保障性项目面积比例严格按照了国家规定建设要求，“90m2以下套型所占的比例”,除西庄小区一期、中辉新苑、金山桔园H组团等3个项目所占的比例分别为75%、70%、70%外，其他均为100%。
 
　　尽管政府对保障房和非保障房进行区别对待，用前者“90平方米以下户型占总比例接近100％”来平衡后者“90平方米以下占70%”的总量，但这仍会造成保障房和非保障房的产品定位相似，销售对象相同，保障房低价格将带来的激烈竞争也就不言而喻了。

　　商品房开发模式面临转变
 
　　对于开发商而言，40%标志着市场的近半开发量将由保障性住房所代替，因此，以往的开发方式也面临着转变，是继续开发商品房还是介入保障性住房的开发，已成为开发商不容忽视的问题。
 
　　福州一不愿透露姓名的开发商表示，新的游戏规则对开发企业的管理能力和成本控制能力提出了更加严格的要求，一些开发商“短、平、快”的经营思路将被打破。有开发商认为，市场竞争激烈了，对于某种特定户型（指90平方米以下的户型）而言，消费者的选择面更广，一些产品的价格差距也拉大了。为了争夺相同的客户，开发商不得不考虑在产品上大做文章，多下工夫，市场有望进入一种精耕细作的阶段。
 
　　还有开发商表示，政策出台后，他们将改变原来“大量储备土地”的开发模式，倾向于滚动开发，即开发完一个项目后再去拿地。而对于此前不轻易介入的保障性住房，下一步也将介入。“买大的土地现在需要的资金量很大，如果再不介入保障房，那么今后可能在福州这个市场混不下去了。”

　　【声音】根据“市情”设门槛
 
　　据测算，社会保障性商品房的出售价格初步测算至少将比同一区域社会商品房低30％以上。如此具有诱惑的价格空间差异，是不是会导致炒卖牟利的现象出现？昨日，记者从有关部门获悉，目前福州市正在抓紧研究制定社会保障房销售管理具体办法。据透露,“严进紧出”将成为一个基本遵循的原则，从根本上避免违规购买、牟取不正当利益及投资炒房的行为。
 
　　省房改办副主任柳文定表示，大力建设保障房主要有三个方面积极意义：一是解决中低收入人群住房问题；二是调整住房供应结构；三则可以稳定住房价格。但其申请和销售的管理环节一定要跟上，否则将适得其反。目前，福州市乃至国家第一批建设的经济适用房已经到了“5年上市限制”条款的解冻期，但政府也发现了一些炒卖的问题。如何在新的保障房建设中避免这些问题，关键在于如何约束后期的申请和上市销售管理。
 
　　“厦门市现在是准‘入’不准‘出’。”柳文定告诉记者，厦门不久前也推出了首期2万套保障房。与以往的“经济适用房”不同的是，厦门市规定保障房除申请政府回购以外，不得上市转让。“从政府的角度而言，这是有积极意义的，可以从根本上制止以往那种靠经济适用房渔利的现象。”据悉，厦门市相关政策规定，符合社会保障性住房申请条件的家庭只能购买或承租一套社会保障性住房，申请社会保障性住房实行家庭成员全名制；社会保障性商品房不得上市转让，但可申请由政府回购；承租社会保障性租赁房的家庭，因家庭收入或住房等情况发生变化，不再符合原有承租条件的，应自觉申报调整租金补助标准或退出承租的住房，否则将依法收回住房。
 
　　柳文定表示，无论是采取回购、出租，还是其他方式对待保障房的分配、销售，都必须因地制宜，涉及地方房地场市场的具体情况，还有地方政府的财政力量等多方面因素。福州的具体办法，也要根据福州的“市情”而定，“当然不管是‘入’还是‘出’，这准入准出都是设有门槛的”。

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