[福州]冬日里楼市回暖

　　“金九银十”是房地产市场传统意义上的销售旺季，但福州住宅市场没有出现大家预期中的火爆。那么11月的福州住宅市场是否会随着寒流的到来而进入冬季呢？下面我们就来看看这个月份福州住宅市场的走势。

　　[指数分析]福房指数本月微增

　　 2006年11月的福房指数为125.08点，比去年同期上涨10.04点，年涨幅为8.73%；相比10月份的124.57点，增长0.51点，月涨幅为0.41%。福房指数代表的是福州住宅市场供求情况对房地产价格的影响，当市场需求大于供给时，价格上涨，指数上升。本月0.41%的增长幅度相对于过去几个月的福房指数增长情况来看，增长幅度减少。由于本月福州各楼盘销售价格趋于稳定，楼盘销售价格涨幅相对上月变化较小，因此造成指数变化情况不大。从福房指数趋势图来看，今年下半年福房指数整体走向趋于缓和。

　　[价格分析]成交均价本月剧涨

　　由于成交量往高价位楼盘倾斜的缘故，11月份福州的住宅均价上涨颇多，从上月4261元/平方米上涨到本月4670元/平方米，每平方米均价上涨409元，涨幅达9.62个百分点。从今年下半年的情况来看，均价一直在4300元/平方米之间来回震荡，似乎不能偏离这个轨迹，但本月均价忽然上涨409元，也是新政实施以来均价上涨幅度最大的一个月。

　　从数据看，这个月均价上涨较多，消费者通常认为是福州楼盘价格又要开始大涨了，其实不然。因为均价等于各房屋成交面积与单价乘积之和除以各房屋成交面积总和，也就是说高价位楼盘成交面积放大了，即使其价格不涨，均价也会涨。由于11月份福州高价位商品房交易量所占比重上升，全市大于4000元/平方米的商品房的交易量所占比重为65%，远远大于10月份的45%；在成交排前12的楼盘中，成交均价在4500元/平方米以上的高达9个，进入前12名楼盘的交易均价已经达到5280元/平方米，远远超出全市的交易平均价格4670元/平方米。尽管与上月相比，这些楼盘的价格涨幅不大，平均仅为3.17%，但是由于成交量权重的作用，导致这个月整体均价大幅上涨。

　　 11月住宅成交量较10月份有所上升，总成交量为45.79万平方米，比上月增加2.45万平方米，增长5.6个百分点，成交量再次得到回升。本月份首次出现价升量升的良好势头，预计下月福州住宅市场会呈现出一番新的面貌。

　　[市场分析]住宅消费高端化趋势加剧

　　11月份的商品住宅成交套数、总成交金额、总成交面积相比10月份都呈稳步上升的趋势。其中，成交价为3000～4000元/平方米的商品住宅所占比例已经连续2个月位居第一位，但本月所占比例由10月份的47%降到25%，成交面积减少8.68万平方米，退居第二位。11月福州4000元以上的高价位住宅交易量已经占全部交易量的65%，其中每平方米5000元的高档住宅已占31%，相反，每平方米3000元以下的低档定位住宅所占比例仅为10%。由此可见福州住宅消费已经逐渐高端化，未来还有继续增加的可能性。

　　在户型方面，本月120～150m2面积的还是最畅销，占比仍旧稳居第一，其中变化比较显著的是150～180m2的超大户型住宅的交易套数与金额较10月出现一个比较大幅度的上调，交易套数增加149套，交易额增加13953万元，增加了52.9%。与此同时，令人担忧的是，120m2以上的大户型与超大户型的交易量占福州住宅交易的72%。虽然“国六条”再次强调要重点发展中低价位、中小户型的普通住宅，甚至定出70%的供给比例线。但近期福州住宅市场上供应的绝大部分都是定位与定价都较高的产品，可以说福州的住宅市场高端化趋势仍继续在加剧。由于小户型供给少，本月份只占到全部交易量的12%。

　　[二手房]交易活跃走出观望期

　　 11月的二手房市场一片景气，从交易数据来看，交易总金额从10月的39262万元冲到46844万元，增加了18.9%；均价也比上个月增加54元，11月的交易均价为2333元/平方米。
今年6月新政后的征收个人所得税以及营业税的重新定义，在一定程度上遏制了炒房投机行为，不过交易费用的提高间接影响了福州二手房的交易量，也使得二手房市场遭受到了较大的打击。二手房市场一度低迷，连续4个月交易呈负增长的态势。本月二手房市场似乎已经走出阴霾，实现了数个月来的第一次正增长，无论是总成交金额还是总成交面积都有较大程度的增长，成交面积200589平方米，增长16.5%，其中住宅的成交量增幅较大，达19.4%。

　　[别墅]价格下跌幅度加大

　　11月的别墅市场不容乐观，价格再次出现了比较明显的下跌，从10月的7831元/平方米降至6822元/平方米，每平方米下降1009元，幅度之大，令人难以想象，这也是别墅价格自9月份的连续两个月下降，从这里我们可以看出市场已经不再盲目地推崇别墅，消费者也会以比较理性的态度来对待别墅。福州是传统的侨乡，民间资金富集，许多人对福州人的购买力很有信心，但别墅究竟是投资和享乐型住宅，动辄百万的住宅并非普通购房者消费得起，考虑到未来谁来接盘的问题，理性投资者会选择退出。

　　[板块分析]六大板块均价上扬

　　仓山板块：本月均价上涨最快的板块是仓山板块，涨幅达17.1%，从上个月的3487元/平方米增长至本月的4080元/平方米。主要原因是，永鸿·江南城、金辉·莱茵城、三盛·巴厘岛三个楼盘的成交面积之和占到整个板块的69%，而这三个楼盘的销售均价比该板块其他楼盘的均价高，分别为4157元/平方米、5133元/平方米、4886元/平方米，从而拉高了仓山板块的均价。

　　东区板块：今年东区板块一直表现不俗，保持着稳定的增长速度，本月该板块的均价为4064元/平方米，与上月相比增长颇多，为15.3%。导致这现象的主要原因是：该板块中销售价格较高的楼盘“大景城”的销售金额占整个板块销售金额的比例从10月份的3.49%上升到11月份的33.46%，成交面积为9536平方米，较上个月增加了5821平方米，销售业绩良好；尽管“大景城”的销售均价由上月的4612元/平方米下跌到本月的4499元/平方米，降幅为2.5%，但由于成交量权重作用以及其均价仍然高于东区板块其他楼盘均价，所以导致东区均价的猛增。

　　市中心板块：本月市中心板块均价达到5750元/平方米，价格坚挺，而上月为5160元/平方米，均价上升11.43%，属于均价涨幅较大的板块之一，排名第三。该板块的楼盘“君临天华”尽管本月成交面积比上月减少11269平方米，仅剩8879平方米，其成交名次也从上个月的第3下降到本月的第11名。但其均价却从5272元/平方米上涨到本月份的6555元/平方米，对该板块均价贡献很大。

　　北江滨板块：本月北江滨板块一改上个月均价负增长的态势，本月增长10.97%，月均价达到了7670元/平方米，居七大板块之首，比10月份的6912元/平方米上涨758元/平方米，在全市七个板块中上涨绝对值最大。上涨的主要原因是，在北江滨所有楼盘中销售价格最高的两个楼盘：福州世茂外滩花园，本月交易均价10412元/平方米(比上月跌15.33%)；海润滨江花园，交易均价7507元/平方米（涨0.7%），但二者的成交量对均价的贡献很大,两者交易金额之和占本月该板块销售额的86.04%，比10月份的62.01%有较大的提升，二者的交易价格明显高于本板块的均价，造成均价上涨。

　　金山板块：金山板块均价为4605元/平方米，高速的增长速度本月有所减缓，幅度为6.5%。在销售排行榜上，金山板块继续占据着半壁江山，江南水都·美域、香江红海园、中天·金海岸、公园道1号、泰禾·红树林均榜上有名。

　　西区板块：西区板块本月均价达到了4630元/平方米，比上月上涨297元/平方米，涨幅达6.8%，增长幅度比10月有较大的提高，西区均价上涨也主要是因为部分销售价格较高的楼盘交易量的上升，比如位于此板块的仁文·大儒世家本月就以21806平方米的销售业绩位列成交排行榜的第3位，并且均价达到了4685元/平方米，比起上个月也上涨了15%。鼓楼庭院本月售出10446平方米，均价与10月份基本持平。

　　五四北板块：五四北板块是七大板块中唯一出现均价下调的板块，也是七大板块中均价最低的板块，价格由上月的3720元/平方米下调至本月的3701元/平方米，下降0.53%，幅度微小。本月此板块的楼盘项目“三木·家天下”继9月份后再度进榜，并取得第四名的成绩。同时“三木·家天下”的单价比较低，是排行榜上唯一成交价低于4000元/平方米的楼盘。