[福州]新贵公馆:又掀出售禁售房风波

　　本报上期报道了新贵公馆小区业主因交房问题与开发商发生纠纷的内幕，引起社会各界强烈反响。报道刊出当日，便有不少读者发来Email或致电，反映该楼盘开发商另一些侵害消费者利益的行为

　　无奈的会面

　　12月3日这天，福州天气骤冷。再次见到陈小姐，她心情亦多了几分凉意，表情流露出些许矛盾与无奈。矛盾在于她究竟该不该收房，无奈则在于开发商方面一直没能作出令她满意的答复。
　　
　　11月29日上午，按照先前的约定，20多名新贵公馆业主与开发商———福建东门福州房地产开发公司的代表，在新贵公馆11层702单元会面。在此次会面中，业主代表提出8点要求。除重申之前提过的专项维修基金、契税、智能对讲系统费、水电公摊预存费，商品房水、温泉预存费不应向业主收取，更不能作为业主收房附加条件外，还提出了如下要求：开发商应提供项目竣工验收报告原件，卫生间应按合同附图要求砌墙，解决厨房无下水道、地漏的问题，尽快维修已部分损坏的电梯，开发商应承担延期交房责任等等。
　　
　　针对上述8点要求，开发商方面措词吝惜，只对卫生间砌墙，及交纳专项维修基金、契税问题作出了答复。开发商代表黄经理表示，同意按照合同规范为业主砌墙，但对无砌墙打算的业主，公司并不提供赔偿。而对于拒付专项维修基金、契税的要求，开发商方面只表示，业主可以在办理产权证之前暂缓缴付。“业主在交房时须与开发商签定协议以保证事后行为，如果业主没有及时办理产权证，责任由业主自负。”黄经理补充说。

[福州]新贵公馆:又掀出售禁售房风波,
　　
　　对于业主提出的其他要求，开发商代表选择了沉默，而这最后导致了会面双方不欢而散。鉴于大多数问题仍然悬而未决，且答复部分也仅是口头承诺，业主们再次要求开发商于12月6日上午就上述问题作出书面答复，并表示如果开发商仍不愿退让，业主们将考虑提起诉讼。

　　开发商的棋局

　　按照福建世纪新安律师事务所卢锋奇律师的说法，开发商向业主收取智能对讲系统费，水、电公摊预存费，商品房水、温泉预存费是不合理的。那么，明显理亏的开发商对于这些费用的收取为何始终“不依不饶”呢？
　　
　　20多位业主向记者算了一笔账。按开发商的要求，智能对讲系统费，水、电公摊预存费，商品房水、温泉预存费各需200元，合起来就是600元。新贵公馆一共273户业主，按照福州房地产信息网上显示的数据，已售出的房子约250套，这就意味着，仅上述费用，开发商便可从中获利15万元。
　　
　　在延期交房的赔偿问题上，开发商拒绝接受的态度表现得更为坚决。有业内人士对此深表异议：“从目前情况来看，开发商并未提供可靠的证据证明工期受到不可抗力影响而延误，也没有按合同约定的在遭遇不可抗力当日起30日内告知业主。从法律上讲，开发商必须承担延期交房的责任。”
　　
　　这位业内人士介绍说，按照合同约定，开发商应在8月31日交房，但最终开发商通知的交房日期为11月18日，这其中相隔了78天。根据合同约定的理赔条款，延期交房90日内，出卖方按总房款的万分之二支付违约金。现以一套小户型18万元总价计算，开发商须支付的延期交房违约金为：18万元×0.2‰×78天=2808元，支付给250户业主的违约金则为70.2万元。而更有甚者，从11月18日至今，仍有一百多户业主没有收房。对此，开发商还须承担从11月18日至今这一百多户未收房业主的违约金。“上述所有费用加起来，将超过百万元。”
　　
　　另有业内人士进一步表示：“开发商同意业主暂缓缴付专项维修基金、契税，但要求业主签定协议的用意很明显。业主及时办理产权证，开发商便能尽早从银行处拿回自己的担保金。”对于这一点，开发商代表黄经理已向记者证实。
　　“开发商不肯退让，是因为他们抓住了业主的心态。”业主陈小姐直陈，“他们料定业主在房子升值的前提下，肯定不会选择退房；而出于投资收益的考虑（大部分购买该楼盘的业主都是用来出租），很多业主希望能尽早将房子出租，因此业主们最终可能因耗不起时间而被迫收房。”然而，一旦收房，业主们所处的位置便更为被动，维权之路将更为坎坷。这便是陈小姐与其他业主面临两难的原因。

　　23套房子被禁售的背后

　　在新贵公馆频频“东窗事发”的情况下，一切有关开发商方面的信息都开始变得格外敏感。今年9月15日，有业主在福州房地产信息网上发现，新贵公馆有23套房子被标示“限制”销售，且如今这23套房子依然处于限制销售状态。当记者了解到这一事宜后，随即拨通了福州房地产交易中心相关业务部门的电话。接电话人士只是概括地解释说，拿到预售许可证的房子被“限制”销售主要存在两种原因：因债务纠纷被法院查封，或因某些原因被政府部门限制销售。
　　
　　随后，记者通过一位不愿意透露姓名的内部人士处了解到这23套房子被限制销售的真正原因。事实上，早在几年前，福建东门福州房地产开发公司在六一路开发了商地花园楼盘。然而，由于开发商将已售出的房子向银行作了抵押，致使几十户业主无法办理产权证。2000年，商地花园业主就此问题与开发商打官司，然而官司胜诉后的5年多来，仍有16户房屋始终未能解押。后来业主们从晋安区法院处了解到，这是由于东门房地产公司已无可执行资金。之后，开发商因经营不善，被东门村一集体企业并购，但由于该集体企业先前与他人存在债务纠纷，晋安区法院便将其于2005年开发的新贵公馆的23套房子冻结。
　　
　　但新的问题是，被冻结的23套房子究竟是已售房还是未售房？12月3日，记者来到新贵公馆小区物业处。对照物业处墙上挂着的收房统计表，记者发现，其中三套显示已收房的房子，正是“入围”被限制销售“黑名单”中的房子。那么，这到底是开发商公然将房管部门禁止销售的房子对外出售？还是房子已出售（但尚未过户到购房者名下），后因开发商发生经济纠纷而遭法院冻结呢？
　　
　　对此，福建远东大成律师事务所郑少芬律师表示，不论房子是在冻结之后公然销售，还是出售之后才被冻结，作为开发商都应如实告知购房者。“目前法院对于已经销售的房产一般是不查封的，因为这样可能会损害到购房者的利益。极为可能的是，在房屋未售出之前已遭查封，而开发商在销售过程中，故意隐瞒了这些事实，这种案例已屡见不鲜。”郑律师表示，如果开发商无法顺利解除查封，购房者便无法取得该房产，那么购房者只能根据合同约定，追究开发商的违约责任。
　　
　　几经周折，记者了解到，晋安区法院冻结这23套房子时，它们并未出售，也就是说，开发商有可能违规出售被禁止销售的房子。业内人士分析说，如果是上述情况，那么购房者的房子有遭遇被拍卖的风险，因为购房者与开发商签定购房合同的行为，毕竟发生在开发商与其债权人发生债务纠纷之后。“这种现象此前有发生过。福州马尾快安房地产公司曾将被司法冻结的房子出售给购房人，法院考虑到开发商存在欺诈行为，最终判决开发商承担赔偿购房者双倍购房款的责任。”上述业内人士介绍说。■(江晓春)