[福州]售房先卖卡，开发商涉嫌变相认筹

　　12月2日，五一南路小户型公寓51公馆限量发行300张购房VIP卡，每张面值2万元人民币，当日的购卡场面堪称火爆。
　　
　　而与此同时，据本报记者调查，福州房地产市场中开发商还未取得预售许可证就开始销售所谓VIP卡的现象已是司空见惯。
　　
　　购买VIP卡究竟和购房有何直接联系？2万元购买金并非小数目，购卡者的利益能否受到保障？开发商在未领预售许可证之前就堂而皇之地销售VIP卡是在维护销售秩序还是为收取订金巧立名目？在VIP卡尚未验明正身的情况下，开发商就大肆销售，这是否合法？

　　记者调查  VIP卡公然销售

　　12月2日，记者对福州房地产市场预售情况进行了初步了解。据悉，福州大多数房地产企业售房时都采取了销售VIP卡的形式，其中不乏一些知名房地产企业。
　　
　　据融信·西班牙售楼部销售人员介绍，其所售VIP卡分为金卡与银卡两种，金卡2万元，银卡1万元。购卡者购买金卡可作为第一顺位直接选房，开始正式销售时可以直接购买所选房。购买银卡的购房者则作为第二顺位选房，即在第一顺位购房者放弃后才可购买。
　　
　　在中庚·书香大第，售楼人员告诉记者，书香大第VIP卡每张售价1万元，如果购卡者最终购房成功，1万元购卡金直接计入房价，如果购房不成功则予以退还。但销售人员同时表示，VIP卡的作用尚未完全明确。
　　
　　中联·水岸名居销售人员表示，水岸名居每张VIP卡销售价格2万元，购卡者以购卡顺序优先选房。在购房成功后除购卡费用计入房价外还将再返还1万-3万元不等额外优惠。销售人员也表示VIP卡在正式销售中如何具体操作、如何选房等仍尚不明确。
　　
　　五一路51公馆的售楼人员则介绍说，51公馆每张VIP卡面值2万元，在购房成功后将还有额外返还1万元的优惠，购房不成功则给予退回。销售人员强调，购买卡号与选房销售并没有必然的联系，销售VIP卡是对购房者进行的一个优惠措施。
　　
　　金辉·水印长天3期的VIP卡用法又有不同，销售人员介绍：水印长天3期正在销售的VIP卡每张面值5000元。作用是在正式销售时通过卡号进行电脑摇号，被摇中卡号者可以在购房现场优先进行选房。
　　
　　在此之前，江南水都·美域、金辉·莱茵城2期、名城港湾·名郡2期、左海筑家、君临·香格里等楼盘在未取得预售许可证销售之前都曾进行过VIP卡销售活动。金额为5000元-2万元不等。每个项目楼盘所发行的VIP卡功能、价格都不尽相同。

　　开发商辩解  为了维护销售秩序

　　据悉，今年9月，作为对“国六条”政策的细化与延续，福建省十个相关厅局级管理部门出台了《关于进一步完善住房供应体系规范和促进房地产市场持续健康发展的若干意见》（以下简称《意见》）。《意见》中明确指出了“对未取得预售许可擅自销售、采取认购（含认订、登记、选号等）形式收取‘订金、预约金’等费用、捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价的行为，要依法予以处罚，情节严重的取消开发企业资质和吊销营业执照”。
　　
　　那么，福州近来风行的VIP卡销售风潮是否违反了上述相关规定，进行了变相收取订金进行住宅认购的行为？对此，记者电话采访了部分上述在售楼盘的营销部门负责人。
　　
　　面对记者的疑问，各楼盘的营销部门工作人员都不置可否。仅有一位售楼经理认为这是一种维护销售秩序的行为，先期发卡可以避免正式销售时的无序混乱。且VIP卡是独立销售的，目前只是售卡，与住宅本身并没有联系，所以并没有违反领证之前不得从事房产销售的相关规定。
　　
　　在51公馆VIP卡销售现场，一位销售人员则表示：“每张VIP卡的销售金额并不多，发卡量也不大。此次51公馆只限量发行300张，每张售价也只有2万元。有限的售卡金额排除了依靠售卡收取订金、占用消费者认购金进行开发的可能。有的楼盘每张卡最低只收5000元，就更没有非法融资的可能了。另外，他们非但没有通过VIP卡赚钱，还通过销售VIP卡让利给购房者，销售VIP卡其实是给购房者的让利措施。”

　　
　　只是售卡，不是售房，融资不多，还有返还优惠。似乎福州各大开发商在VIP卡的销售上并没有占到什么便宜。但是为何还有大量的福州房地产开发企业对发卡乐此不疲？事情似乎并不是那么简单。
　　
　　一位房产销售业内人士告诉记者，这其实是一种销售中常用的笼络客户的手段。通过售卡可以统计出项目的受关注程度，人为制造销售紧张假象，预估销售价格，“套牢”购房者。

　　律师说法 可视为非法融资

　　开发商与销售方巧舌如簧，那么所谓的VIP卡销售究竟是否违法？
　　
　　福州远东大成律师事务所郑少芬律师表示：“单独销售VIP卡并不是收取住宅订金的理由并不充分。所谓的VIP卡其实是没有任何价值的卡，用万元资金购买一张不具备任何价值的卡是毫无意义的。只能说购买所谓的VIP卡还是针对住宅所进行的销售行为。开发商所收取的购卡费用依然还是变相地收取商品房认购金的行为。”
　　
　　郑少芬认为：“开发商发行VIP卡进行宣传的手段无可厚非，但要进行收费或与购卡者签订任何选房、购房的协议就是非法的。此外，开发商所收取的现金依然还是房产预付费的性质。虽然卡的售价不高，但开发商如果对售卡数量不做限制，那么这依然是一笔不容小觑的金额。即使开发商承诺购房不成功会返还钱款，但大多数企业都规定返还周期在正式销售后1个月左右。返还周期较长，开发商依然无偿占有了购房者的资金。这在《刑法》上可看作是非法融资行为，在行政法规上也是违背相关房产销售法规的。福州部分开发商销售VIP卡是变相收取订金的行为，违反了政府相关规定。”
　　
　　另一位法律业内人士则表示：“有部分开发商将购买VIP卡卡号与房号相挂钩，购卡者购买一定面值的卡则等于选定了房号。虽然签订了协议书做了约定，但开发商完全有违背协议的可能，将购卡者所选中的房号卖给第三方。相关法规有明确规定，在取得预售许可证之前，任何形式的交易都得不到法律的保障。因此购卡者不得不面对开发商违约的风险。此外，在正式开始销售之前，开发商依然可以任意抬高房价。”

　　相关部门表态

　　销售VIP卡是否涉及非法认购？主管部门又持怎样态度？
　　
　　据悉，福建省建设厅、省物价局、省工商局已经联合成立了福建省房地产交易秩序专项整治工作协调小组，并且公布了专项整治受理投诉举报电话。
　　
　　记者以购房者身份拨打了福建省建设厅的投诉电话，咨询某房地产企业销售VIP卡的行为是否属于变相收取订金。工作人员明确表示，地产企业在未领取预售许可证之前以各种形式收取预定款性质的变相认筹都是不合法的，建设厅将安排福州市房管部门工作人员进行调查。
　　
　　随后记者拨打了福建省建设厅某相关科室陈科长的电话。在电话中，负责人也同样肯定表示了这种销售VIP卡的行为不符合相关规定。此外，他认为VIP卡的销售也需要物价部门的核准，各房地产企业并不能拿出收费依据。销售VIP卡的现象普遍存在，福州市里有关方面正在组织一次市场状况调查。”
　　
　　据记者调查，在广东、江西等地，政府管理部门出台的规定中都将通过销售VIP卡视作变相收取订金的行为予以禁止，但福建尚没有这方面的明确规定。而在事实上，福州楼市大规模的通过销售VIP卡进行预售的行为也是在9月份主管部门相关《意见》出台之后，福州部分开发商是钻了相关法律法规的空子。■

• ·正在载入相关文章，这个速度取决于您的网速。