[福州]近万亩用地将启动 别墅再迎花样年华

翠湖山庄实景图

　　从去年开始，接二连三的房产新政给福州楼市带来了不小的冲击和震荡。然而，作为楼市的高端产品别墅，却在这场政策冲击波中表现出了出乎意料的坚挺和抢眼。集中的放量和不俗的销售业绩，使得别墅成为福州楼市的一道风景。而种种迹象表明，福州别墅市场将再迎花样年华。

　　1.项目多  近万亩别墅用地将启动
 
　　在今年9月份的福房指数报告中提到，9月别墅成交量出现萎缩，交易面积仅为2030平方米，与8月的4420平方米相比，下降了54.1%。福房指数10月别墅价格指数为7831点，比上月8501点下降了7.9%，此外，成交面积从上月的2030平方米下降到1766平方米。因此有人担心福州别墅市场今后是否会走向衰退。
 
　　但是，有业内人士指出，其实，福州别墅市场9、10两月出现的价量走低是正常的。这位人士说，从去年开始，福州楼市出现了一波别墅热潮，进入7、8月份后，别墅放量凶猛，其销售情况也相当不错，基本不受房产新政影响，市场出现供需两旺的态势。
 
　　据了解，从去年新推的别墅项目看，盘子大、放量集中是一大特点，千亩以上的大盘就有好几个，如东江滨占地1400亩的名城港湾，位于仓山城门占地1200多亩的东方威尼斯等；百亩以上的大盘更是数不胜数：370亩的公园道1号、600多亩的中天·金海岸，500亩的运盛美之国，180亩的长滩美墅……根据粗略统计，去年福州别墅楼盘的规模至少达到6000多亩。去年下半年别墅市场集中放量迹象更加明显，仅8月份，就有中天·金海岸、东方威尼斯等别墅项目相继推向市场；9月份后，更有运盛美之国、公园道1号等别墅项目集中放量。
  
　　令许多人感到意外的是，如此大的别墅投放量并没有引起别墅市场消化不良，相反，市场的需求表现得相当活跃。到了今年9、10月份，许多去年开盘的别墅基本进入尾盘期，而新开发的别墅项目又大多还没有推出，因此，这个期间正如两个波峰之间的一个低谷，出现价量下跌是完全正常的。随着年底将近，新一波的别墅潮又将涌动。
 
　　记者了解到，今明两年福州别墅市场预计将延续近两年来的升势。据不完全统计，今年下半年到明年上半年，福州别墅市场将有十几个大、中型项目面市，如地处森林公园的翠湖山庄2期；厦门建发地产在闽侯荆溪开发的江岸别墅———领域；背靠旗山、占地约700亩的富有现代感的别墅群———正祥·林语墅；而在五四北，心家泊地产正在紧锣密鼓地筹划北纬25度这个顶级别墅项目的开发。此外，厦门禹州鼓山别墅项目、融侨淮安别墅项目、泰禾螺洲别墅项目、乌龙江畔的融汇山水等，总规模将达到8000多亩，并且还有7000至8000亩的别墅项目也在酝酿之中，这势必会在2006年底到明年形成一股新的别墅上市“浪潮”。

　　2.种类全  日居、休闲、极品全都有
 
　　别墅市场发展到现在，人们的需求也发生了变化。有的人需要把别墅作为日常居所，这就要求有市区的日居型别墅；有的人仅要求将其作为第二居所，市场就有了近郊休闲别墅的需求。在别墅消费人群中，经济能力仍有很大差别，客户追求的品位也有很大差距，这一切都要求开发商对别墅市场的客户进行细分。
 
　　地产策划人袁晓龙就认为，从别墅市场看，2006年初起，超过3000亩的别墅项目先后亮相乌龙江两岸，绵延集结。别墅产品和市场将更加细分，对产品的要求也升级了，特别是对服务和品牌的附加值要求更高。今年初泰禾提出的“城市中心·江岸别墅”理念与融汇倡导的“新亚洲别墅”成为市场关注的热点。目前别墅消费群体基本可分为两大类：第一类以周边县市富裕人群，主要是企业主为主体，他们以购买独幢豪宅型的大别墅为主；第二类以城市新生代经理人、经济条件较好的公务人员为主体，他们以购买可做第一居所的经济型别墅为主。
 
　　开成地产郑景枫也认为，福州目前各种档次的别墅都有，但是还是以日居型的为主，度假型的别墅还不是很多。但是从今年底开始，有些别墅项目将以更高端产品的形式进入市场，这可能会引起市场新的分化。郑景枫说，以福州的消费能力来说，不缺乏高端别墅产品的消费者，关键是看产品是否做得到位，能否在产品的特色上吸引高端客户。
 
　　某地产的销售总监杨先生认为，别墅市场将出现高价位的高端产品是市场需求发展的需要。在建设海峡西岸经济区和对台经贸往来步伐逐步加快的大背景下，福州经济快速增长已成定局，其间也必然涌现出更多的高端消费群体。目前福州有不少多次置业者，他们不缺住房，但是他们不满足目前的居住状况，希望能够居住在更纯粹意义的别墅里，即与城市有一定距离、环境更幽深、户型完美、配套能体现自己身份的居所。新的高端产品就是为这部分人量身定做的。他还认为，其实，福州的别墅价格与外地比起来，一直偏低，即使是将要出现的高价产品，如果与北京、上海等地同价位的产品比较一下，便会发现福州产品的性价比要好得多。

　　3.设计新  市场跟着买家走
 
　　对别墅市场颇有研究的郑景枫谈到，福州别墅产品从去年开始出现了一股创新之风。首先表现在产品风格的多样化上。他说，早期福州别墅产品基本上是以传统的欧式别墅为主，去年开始，以长滩美墅、中天·金海岸、融汇山水以及即将推出的厦门建发的“领域”等，都倡导现代简约风格。
 
　　而在传统欧式别墅上，公园道1号、名城港湾等则有了新的创意，虽然都是以西班牙风格为主，但是与过去那些仅仅是粗糙的模仿产品相比较，它们在细节、风格上做得更有神韵了。
 
　　此外一些产品在面积上控制得很好，既能让消费者享受到独栋别墅的优点，又不至于总价太高，很受城市中产阶层青睐。如融汇山水推出的小独栋别墅，它的面积介于大独栋与联排别墅之间，仅为300至400平方米。
 
　　袁晓龙认为，别墅建筑风格创新极具市场潜力，如名城港湾云亩天朗能掀起一股新豪宅之风，东方威尼斯的水岛别墅风格能吸引大批高端客群舍近求远购买都基于此。
 
　　从客群喜好上看，城里人多喜欢精致、简约形态的别墅，这与其文化背景与经济能力相符；而福州及八县的企业主则偏好异国风情的新古典风格，如名城港湾等既有欧式厚重又有明快的地中海色彩的西班牙风格就很受他们喜爱。
 
　　郑景枫认为，在别墅产品的精细化上，也有许多的提升。比如，长滩美墅一期的面宽达到6米，而二期产品则达到9．6米，这是福州别墅市场上前所未有的突破。此外采取了L型的户型设计，使得主卧、主客厅只有一个进深，这些房间的两面都可以直接面对景观，直接采光。
 
　　在地下室的利用上也有许多创新。过去地下室主要起储存功能，而现在新的别墅的地下室采用了天井的设计，采光、观景都大大改善，地下与地面的区别缩小了，因此地下室的功能也多样化了，可以开辟成私人会所、影视厅，或者品茶、喝咖啡的休闲场所等。
 
　　而在自然环境的规划和利用上，泰禾的红树林项目和翠湖山庄都是其中的佼佼者。前者坐落于乌龙江畔两大公园之间，后者坐落于859公顷国家森林公园后山南侧，周边环境皆为原生天然，空气质量良好。项目与周围环境、景观的融合上，非常鲜明地体现了追求休闲生活的特点。
 
　　郑景枫说，产品的精细化，说明别墅市场的针对性更强了，根据不同消费群体的喜好来细分市场，意味着福州别墅市场正进一步走向成熟。

　　4.前景好    价格升值有空间
 
　　不少业内人士都认为，土地资源稀缺和政府对今后别墅用地的限制给别墅的发展带来了不利因素，但同时也提供了一定的升值空间。据业内人士介绍，目前福州在建的别墅项目大都是前几年遗留下来的原已审批的别墅用地，未来5年内，福州的别墅市场不存在土地供应不足的问题，但从长远来讲，别墅用土地资源的减少已是不争的事实。今年的房产新政再次强调停止申请报批别墅用地。因此，随着今后别墅供应量的减少，别墅价格可能将提高。
 
　　一家中介公司的杨先生告诉记者，2002年开始，福州别墅价格持续上涨。根据统计，截至2004年，福州别墅年均价格涨幅已连续两年远远超过住宅、商场店面、写字楼等其他类型物业品种，成为福州楼市中升值最快的物业产品。到了今年，这一走势依然未变。
 
　　他说，2002年，由于水乡温泉别墅、居住主题公园、运盛·美之国、山姆小镇等大量的别墅产品开始涌入市场，激发了高端购买需求，福州别墅市场开始迅速发展，当年福州别墅的平均价格就达到3416元/平方米。到了2003年后，政府开始限制别墅等高端住宅产品的开发用地量，虽然从福州别墅开发项目土地供应来看，短期内尚不存在供应不足的问题，但消费者对别墅土地资源稀缺的看法反而使福州别墅市场销量进一步提高，价格也持续上涨。2003年，福州别墅的平均价格已达到了3989元/平方米，与2002年相比，同比增幅达16.77%，在当年福州楼市中蹿升为涨幅最快的物业。到了2004年，福州别墅市场平均价格已达到了4819元/平方米，同比上年涨幅达到了20.81%，而2004年福州楼市平均交易价格与上年同比增值只有6.08%，其中住宅的同比增值为9.5%，商场店面和写字楼的同比增幅分别为3.23%和8.41%。到了2005年，受国家出台一系列宏观地产调控政策影响，福州楼市中的普通住宅和商场的销售速度一度减缓，唯有别墅产品不仅市场放量大，而且价格仍保持上涨态势，更重要的是市场承接力也较好。据统计，在2005年福州别墅市场上，独栋别墅的主要面积在300～500平方米，平均总价在250万～300万之间；联排别墅的主要面积在190～230平方米，平均总价在100万～135万之间。而到了今年，价格更是涨幅不少，许多楼盘的涨幅都在30%以上，特别是一些早期的别墅，在二手市场上的价格已经翻番。
 
　　有关人士认为，未来随着别墅开发用土地资源的不断稀缺和百姓汽车时代到来，人们对郊区化居住的要求会越来越明显，别墅的升值空间还会进一步加大。

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