[厦门]拍卖行试水二手房交易

　　“现在厦门二手房价涨得很厉害，一般都要六、七千元/平方米，一些次新房甚至达到10000元/平方米。”一位房产从业人员表示。随着厦门一手房价格的上涨，二手房价格逐渐水涨船高。“现在，我正考虑到拍卖行买房子，一些抵押给银行或者被司法机关强制拍卖的房子，与一般的二手房没有什么差别，但有时这类房子的价格比市场价低很多。”一位市民如此表示。

　　现象：去拍卖行“淘房”

　　因为有朋友在拍卖行做事，厦门的林先生很熟悉拍卖行的运作。在拍卖行淘到“便宜房”后转手卖出，倒也赚了些钱。谈到自己的生意经，林先生笑笑说：“许多人对拍卖的产品比较忌讳，甚至将房产拍卖和处理‘烂尾楼’、‘问题房’联系在一起，实际并非如此。”
　　
　　据林先生介绍，拍卖公司拼抢最激烈的是法院、海关等部门的涉案品和罚没品，以及银行的抵债物资。其中既有商铺和住宅楼，也有厂房、地皮和高级轿车等。委托方以处置偿债为目的，因此对价位并不敏感，达到追偿欠款的目的，便见好就收。这种情况下，买者很有可能淘到价廉物美的房子。
　　
　　据业内人士介绍，司法执行房产拍卖，权利人不是自愿的卖主，是由于未能清偿债务而被迫拍卖其拥有的房产。为了拍卖成功，底价一般较市场价低，成交价往往为市场价的70％－80％。所以很多熟悉拍卖规则的人成为最初的“淘金者”。在拍卖行里“淘房者”，有的是为了买大房子“升级换代”，有的则为“拣便宜货”再对外转售或出租。
　　
　　据厦门恒德诚拍卖行总经理洪旭春介绍，目前厦门拍卖行拍卖的房产还是以强制拍卖为主，只有部分了解拍卖行运作的私人委托（也称为社会委托）拍卖行进行房产拍卖。“这些个人委托拍卖行进行房产拍卖，一方面是因为其了解拍卖行的运作；另一方面也可以避免‘人情债’，以比较理想的价格成交。拍卖是一种公开、公平的竞买方式，与委托房产中介交易相比，拍卖的交易过程透明，公开竞价、价高者得，受媒体、公众的关注程度更高，能保证房产的真实价值得到体现，很少出现水分。”洪旭春告诉记者，厦门海投房地产有限公司就曾委托其拍卖一批未来海岸的店面。
　　
　　但目前，在整个厦门拍卖行的业务中，私人委托的房产拍卖甚至低于10%。

　　流程：科学定价，价高者得

　　业内人士认为，厦门私人委托房产拍卖的比例小，主要是因为大部分人对这种操作方式并不了解。
　　
　　“大部分的厦门人都不了解这种拍卖形式，包括一些产品拍卖的委托人。”厦门定佳拍卖行总经理廖红燕表示。
　　
　　据介绍，拍卖行定价的一般操作方式是，先把房产委托给评估公司进行评估，其中评估费用大约为房价的0.4%（评估完后收费）。“评估很有必要，有的人以周围邻居的房屋出售价作参考定价，最终定出的价格不一定科学，还可能造成市场价格的混乱。但有些消费者出于不愿支付评估费用的考虑，拒绝委托评估公司评估。”
　　
　　而把商品的起拍价定在略低于评估价格的10%-20%也是很多人不理解的。“一些人很难接受起拍价低于市场价这种定价方法，特别是房产这种大宗交易品，房价的10%-20%不是一个小数目。”廖红燕表示，事实上根据她们以往的拍卖经验，这种定价方式最合理，因为拍卖是一个叫价过程，如果把价格定得太高，很难引起竞买人的兴趣。“用这种定价方式最终的拍出价都会高于评估价10%-20%，有些商品的最终拍卖价甚至是评估价的几倍。拍卖行一般会预先告知拍卖师一个保留底价，通过拍卖师的操作，最后的成交价不会低于那个保留底价。”
　　
　　据介绍，按规定，法院强制执行的罚没房产拍卖佣金不得超过5％，而来自社会委托的二手房拍卖佣金标准则由双方协商。目前二手房中介收取卖方的佣金在2%-2.5%之间，而上海国际商品拍卖有限公司此前曾亮出1.5％的佣金标准。业内人士表示，如果拍卖行都按1.5%的佣金标准，房产中介公司将面临较大的竞争压力。而房产的出让人也不必担心流拍问题，拍卖行可以承诺流拍后包销。
　　
　　一般房产拍卖的具体流程是这样的：有意向的市民在缴纳了一定的拍卖佣金后，可以参加拍卖公司组织的竞拍。竞拍结束后，最后夺得拍卖标的（也就是出价最高者）的市民将进行确认，获得成交确认书。余下的过程和二手房买卖过程大致相同，只是比正常二手房买卖多携带两证：拍卖成交确认书和拍卖委托书。收费标准也与正常二手房买卖一样。

　　观点pk

　　反对方：选择面太小

　　市民张先生表示，由于手头的资金不充裕，他希望能买到物美价廉的房子。从朋友处听说拍卖行可以买到低于市场价的房子，非常心动。然而，咨询过几家拍卖行后，便放弃了这种想法。“价格的确吸引人，然而那些房子不是地段不好就是房子户型不够理想。”
　　
　　“为什么要去拍卖行买房子？现在二手房中介门店随处可见，选房非常方便，如果嫌房价太高还可以跟房东砍价。总觉得是卖不出去的房子才会到拍卖行拍卖。”一位业主如此表示。
　　
　　“我完全不了解拍卖房子的程序如何，而且在拍卖行买房选择面较窄，且一套房子却有多人竞买。”杨小姐这么认为。
　　
　　一位房产中介人士表示，相对于拍卖行，房产中介公司的房源多，购房者有广泛的选择空间，而且购房者有足够的时间慢慢权衡、货比三家。拍卖场上气氛比较紧张，对于很多人来说很难保持理性的状态，而一旦拍下就不容反悔，否则拿不回保证金。

　　支持方：避免赚取差价 规范市场

　　“我对这种操作方式很有兴趣，前段时间某拍卖行整体车库拍卖，算下来一个车库才5-6万元，真的很便宜，让拍卖这种方式介入二手房市场，应该会更有利于消费者。”梁先生如此表示。
　　
　　某公司职员李小姐认为：“现在不少中介公司存在赚取差价的现象，拍卖行这种公开竞价的方式可以避免出现这些问题。拍卖行介入二手房买卖有利于市场的规范。”
　　
　　廖红燕表示，目前拍卖行正在积极筹划进入二手房市场的方法，比如增设拍卖行的网点，“我们拍卖行目前只有一家网点，而一家中介公司的网点却遍布街头巷尾。”不过，廖表示，厦门的拍卖行规模都不是很大，在增设网点方面很难与中介公司竞争，但如果和中介公司合作也不失为一个好办法。

　　业界说法：拍卖行进入二手房市时机不成熟

　　据悉，现在上海市民都非常习惯到拍卖行进行二手房买卖活动。上海国际拍卖有限公司是国内最大的拍卖企业，上海拍卖行业协会会长、上海国拍总裁徐勉酒曾对媒体表示，该公司去年房地产拍卖成交额达57.3亿元，占全市拍卖行业拍卖成交总额的四成多。
　　
　　“让普通市民手中的二手房也参与拍卖，这是拍卖行做大做强的必然途径。”廖红燕表示，在国外，二手房拍卖是拍卖行一项非常重要的业务，50%左右的二手房交易都依赖拍卖的方式。目前银行、法院二手房的拍卖业务竞争越来越激烈，投入成本也相应增大，因此不少拍卖公司开始寻求新的更广阔的市场。于是，“自然人”理所当然地成为拍卖公司下一个争夺对象。
　　
　　有业内人士认为，拍卖交易进入普通二手楼市，其交易透明化原则，可有效地防止“炒房价”。目前上海的一、二手房销售并驾齐驱。一手房仍以发展商叫价为主，二手房价格由于引入拍卖机制而趋向合理，这能在一定程度上抑制一手房价的非理性上升。从这个意义上说，二手房市场的拍卖，将成为市场经济自动调节的亮点。随着房产拍卖指数的推出，市民买卖二手房会得到更多的参考。
　　
　　然而，厦门拍卖行虽然有意进入二手房市场，然而却并不具备进入二手房市场的条件。目前厦门尚没有哪家拍卖行有足够的实力切入到二手房市场。此外，有业内人士提出，一方面，许多人对拍卖行业不了解，另一方面，厦门拍卖行业整体发展情况也不理想。今年上半年，厦门国际拍卖公司的艺术品拍卖遭到冷遇；年初爆出厦门某拍卖行相关负责人挪用资金，导致委托银行的 620多万元巨额国有财产无法收回，更引发了厦门拍卖行业诚信规则的“大雪崩”……要进入二手房市场，厦门拍卖行业远未成熟。
　　
　　廖红燕也表示：“厦门拍卖行虽然有进入二手房市场的意向，然而由于条件尚不成熟，还需等待时机。”■

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