[福州]新贵公馆业主直斥开发商交房太“霸道”

　　冲着“福州CBD温泉板块内最具时尚价值魅力的楼盘”的广告宣传，2005年8月，陈小姐购买了福建东门房地产开发公司开发的新贵公馆的一套小户型。按照合同约定，开发商应当在2006年8月31日前将房屋交付业主。然而，过了这一天甚至数月之后，开发商方面却没有任何声音，业主们也没有收到任何关于交房或延期交房的书面通知。

　　交完钱才给钥匙

　　11月8日，业主们终于盼来了迟到数月的交房通知书。可一看通知书，业主们便傻眼了，除了交房时必须交纳的有线电视入网费等等外，开发商还要求业主交纳物业专项维修基金、契税、水费和温泉费预存费用（200元/户），水、电公摊预存（200元/户），智能可视对讲系统费（200元/户）。交房的日期定为11月18日，而据业主介绍，11月14日该楼盘才取得了消防验收合格证。
　　
　　11月18日，业主们来到新贵公馆交房现场，针对开发商要求交纳的几项费用提出异议。“但开发商方面表示，如果我们不交清通知书上列出的所有费用，就不能收房。”业主陈小姐告诉记者。当业主们要求开发商出示“两书两表”时（即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工备案表》和《房屋面积测绘表》），开发商依然表示业主们必须交清费用才能看到。“这明显是不合理的要求，我们没有看到‘两书两表’怎么知道楼盘是否具备交房条件，等我们交完钱，再向他们提意见就处于被动的地位了。何况开发商要求我们交纳的费用中还有许多不合理的收费。”一位业主这么表示。
　　
　　除了上述问题，业主们还发现一些房屋的墙体出现裂缝、厨房没有下水管道。“我还不知道自己的房子是不是也存在这样的问题，这些问题都是在已经收房的业主家中发现的。我们这些不愿意交钱的，都不能进自己的房里查看。”陈小姐无奈地表示。11月25日，记者与几位业主来到一户正在装修的业主家中，记者看到厨房的下水管道已经布好，“这些都是我们自己布的。”在场的一位装修工人告诉记者。“这些本该是开发商为我们做好的事情，现在居然要业主自己完成，太不合理了。”几位业主在一旁忿忿地说。

　　律师：开发商的要求不合理

　　“按相关法规规定，专项维修基金应是业主在办理房产证过程中向房管部门缴纳，契税应是业主在办理房产证过程中向税务部门缴纳，而不是由开发商代收。”福建远东大成律师事务所郑少芬律师表示。根据国务院《物业管理条例》和福建省人大批准的《福州市物业管理若干规定》及福州市房地产管理局榕房物[2005]45号文件的规定，买受人在办理房屋权属登记手续前，应持《商品房买卖合同》与购房发票，到福州市房地产管理局核定物业专项维修资金缴交金额后，到福州市房地产管理局指定的物业专项维修资金专户代管银行办理物业专项维修资金开户及存手续。
　　
　　2004年10月，国家税务总局下发的《关于征收机关直接征收契税的通知》中明确规定，“各级征收机关一律不得委托其他单位代征契税，契税要由征收机关直接征收”。“因此，根据上述规定，业主有权拒绝向开发商交纳专项维修基金和契税。开发商提出不交费就不予收房的要求显然是不合理的。”郑律师表示。
　　
　　值得一提的是，在业主的购房合同附件四中记者看到，关于交房有关事项的第三条中规定“交房时买受人应付清购房款和下列款项：物业专项维修基金，总房款的2%；房产契税及其它政府规定应由买受人承担的各项税费。”而第四条则指出“交房时买受人未付清上述款项，出卖人有权延期交房，买受人按合同第十一条约定的方式承担交房责任。”对此，福建世纪新安律师事务所卢锋奇律师认为，尽管合同中有约定交房时业主必须交付专项维修基金及契税，但我们可以认为该规定为“霸王”条款，开发商把别人的权利和义务强加进条款中，应该属于无效条款。
　　
　　对于开发商要求交纳的商品房水、温泉费预存费用，水、电公摊预存，智能可视对讲系统费，卢律师表示这些都应属于不合理费用，其中智能可视对讲系统应该属于楼盘的配套设施，其费用是包含在房款里的。
　　
　　此外，卢律师还指出，业主在收房时必须检查“两书两表”，还要查看预售合同约定的其他交付条件。如果开发商不能提供以上这些文件，业主可以拒收。

　　开发商不承认违约

　　11月21日下午1点，所有业主在新贵公馆物业处集中，就交房存在的一系列问题与物业进行磋商，但没有达成共识。而在物业处办公室墙上贴的一张业主收房统计表中却标明已收房户数达到94户。让业主们感到诧异的是，这94户中竟有自家的房号。“他们并没有收房，却被列入了已收房的名单中。”陈小姐表示。当时物业称这是他们根据开发商提供的收房统计表做的。
　　
　　开发商不但在收费问题上不让步，对于延期交房的赔偿问题他们也拒不解决。“开发商称交房延期是因为台风、高考等因素的影响，因此不能算他们违约。”陈小姐介绍道。据了解，18日交房当天，开发商出示了一份由项目施工单位———福建地矿集团公司于10月28日写给东门房地产公司的延期交房说明，上面写道“由于不可抗力影响，本工程从开工至今共计停工七十六天，根据双方合同与有关法律规定：由于不可抗力影响，工期可顺延。因此，请贵司给予相应顺延工期七十六天，以便尽快结清工程尾款。”而接下来分别列出了受影响的工期：2005年10月龙王台风影响停电8天，地下室抽水5天，清污8天，现场清理与设备整修11天，共误32天；桑美、珍珠等多次台风、暴雨共影响21天；停电、停水影响14天；高考（两年）影响4天；文明卫生城市等检查停工4天。
　　
　　对于这份说明，业主们并不认同，他们认为一些因素根本不能算做不可抗力；而即便属于不可抗力，按照合同约定遭遇不可抗力，出卖人应在发生之日起30天内告知买受人，但开发商并没有履行告知义务。并且施工单位的延期说明并不能证明问题，应当有诸如气象部门出具的文件证明顺延交房日期。

　　开发商：我们是为业主着想

　　11月28日，新贵公馆项目负责人黄经理就开发商与业主在交房过程中存在的争议接受记者采访。在收费问题上，黄经理表示，向业主收取水、电公摊预存费，是由于之前不少小区出现过部分业主不交纳公摊水、电费，从而导致电业局拉闸断电造成小区公共部分停水、停电。他认为，让业主预存这笔费用是为了避免因部分业主不交纳费用而给所有业主的生活带来影响。而对于收取智能可视对讲系统费，黄经理表示，由于先前开发商向业主承诺的是配备非可视对讲机，后来考虑到部分业主的需要，就对系统进行了升级改装，布置好可视线路及探头，方便部分业主今后将非可视对讲机更换为可视。为此，开发商投入了32万元，所以他们向每户业主象征性地收取200元。就专项维修基金及契税的代收问题，黄经理表示，由于开发商与银行之间签定了一份阶段性担保协议，即在楼盘的所有房屋产权证未办理好前，银行为避免风险会扣留开发商的部分资金。开发商代收专项维修基金及契税是为了到时能统一为业主办好产权证，这样他们能及时收回扣留在银行的资金，对业主来说也省事。黄经理还告诉记者，由于部分业主态度强硬，公司就让他们在交房时写一份承诺书，保证若因自身原因没有及时办好产权证，后果自负，开发商则同意业主可以不交这笔费用。
　　
　　另外，黄经理称他们已在交房时向业主出示“两书两表”。对于延期交房问题，黄经理是这样解释的，新贵公馆于7月25日单体验收合格，若按照合同约定，交房时以单体验收合格为交房标准，事实上新贵公馆早就已经具备了交房条件。但根据福州市政府的相关文件，交房时必须通过消防验收，开发商本着对业主负责的态度，直到消防验收合格后才将房屋交付给业主。并且去年因不可遇见的龙王台风的影响，工期延误了一个多月时间，这使得交房时间也受到了影响。■

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