[福州]三房建设亟待制度保障

　　10月18日，福州市首批推出的6幅限价房用地，因无人问津而宣告流挂，各方议论纷纷。然而日前，这一事件却发生了戏剧性的变化。之前流挂的6幅地块中的位于福湾的4幅地块，均有了主人，其开发商均为福州市国有房地产企业。
　
　　根据规划，“十一五”期间福州市将建设经济适用房、限价房、廉租房500万平方米，重点解决城市中低收入家庭和拆迁户的住房需求。鉴于前几年保障性住房执行不力的事实，不少业界人士认为，以制度保证保障住房的建设是当务之急。

　　【焦点】福州力推保障房

　　距离10月中旬福州6幅限价房用地“流挂”不到一个月，福州市城乡规划局就公布了其中4幅地块的下落，排在前3位的项目批准日期均为2006年11月6日。首个项目的发证文号为“榕规(2006)选字第00509号”，项目名称为“福湾新城（限价房）”（该项目综合了福湾两个地块），开发单位名称为“福州市住宅发展有限公司”；第二个项目的发证文号为“榕规(2006)选字第00508号”，项目名称为“福湾小区（C地块）社会保障房”，开发单位名称为“福州建总房地产开发公司”；第三个项目的发证文号为“榕规(2006)选字第00507号”，项目名称为“福湾园1#地社会保障房”，单位名称为“福州市房地产开发总公司”。

　　就此，一业内人士告诉记者，此次公示意味着福州市政府首批推出的6幅限价房用地，位于福湾的4幅已经找到东家，现只剩黄山地块和鹤林地块，预计很快也将有结果。该人士称，限价房用地的出让，标志着福州构建保障房体系的全面启动，这将有效平抑区域房价。

　　据了解，根据“十一五”规划，今年福州将在规划区内安排保障性住房项目23个，拟建设保障性住房253万平方米，总计用地约122公顷，而此前的千亩保障性住房建设用地拍卖只是其中的第一步。

　　一位曾经开发过保障性住房的开发商认为，福州市政府此次在土地“流挂”后迅速采取措施，重新为流挂地找东家。而且参与开发这4幅地块的全部是国有房地产企业，可见政府是铁了心要把社会保障性住房搞上去。
另一位业内人士认为，政府下决心做社会保障性住房，当然是个好事。但是如果仅仅把开发保障性住房作为抑制房价的一个措施是不够的，政府保证保障性住房的健康发展，让中低收入者居者有其屋才是根本的大事。

　　经济适用房：社会属性待重新界定

　　上个世纪末，中国实行了一段市场经济以后，社会经济的主要矛盾由计划经济时期的短缺演变成为市场需求不足，寻找一个新产业发展，拉动消费成为解决问题的思路，这是后来住宅产业超常发展的背景。

　　但是，让大家消费房子，房价和收入成为最重要的矛盾，于是，中央政府推出了721政策，即70％的人消费经济适用房，20%的人消费商品房，10%的人消费廉租房，由此可见经济适用房在新房产政策起着举足轻重的地位。

　　然而，后来的市场走向和政策设计形成了反差，并且出现了一系列的弊端。

　　其实，经济适用房出现以后，就受到了市场的冷落，原因是它的地理位置比较差，而且和周边的商品房价格差别不大。另外，当时的经济状况决定了老百姓消费能力并不高，买不起商品房的人也买不起经济适用房，无奈中，经济适用房只好放宽销售对象，于是，经济适用房出现了复式、大面积户型等———经济适用房商品房化了。

　　后来，随着商品房市场的发展，经济适用房的建设却滞后了，有些城市根本就不建设经济适用房了，建设的比例和当初政策设计相差甚远。以福建省为例，据统计数字表明，经济适用房几年都未完成计划，处于“空转”状态。

　　对此，正在福州参加2006中国海西蓝筹地产高峰论坛的建设部政策研究室副主任秦虹在接受记者采访时也说，经济适用房是当年住房制度改革过渡阶段的产物，因此对它到底属于商品房还是社会保障性住房没有界定得太清晰。至今对于经济适用房到底该售还是该租，还在争论。

　　而地产专家刘福泉认为，恰恰是因为社会属性模糊，造成了经济适用房的缺陷。

　　他说，在商品房产生以后，出现了价格和百姓收入矛盾严重的问题，政府曾推出安居房、解困房以求解决问题，但是都达不到预期目标。而对经济适用房到底属于商品房还是保障性住房，一直不明确。因此，长期以来，经济适用房一直带有政府试点的性质，并没有大规模的推广。特别是土地实行招拍挂后，对经济适用房的用地更是无法落实。

　　可是，住宅热让中国几乎所有的城市房价都蹭蹭地上蹿，商品房和经济适用房的价格拉开了，很多人买不起商品房但买得起经济适用房，于是，对这个被冷落了的东东开始感兴趣了，在房价快速拉升中，经济适用房的价格也显示出了非常好的投资价值，经济适用房的利益分配问题成为了社会新矛盾焦点之一。到底经济适用房能不能买卖，成了一大难题，北京甚至动起了回购经济适用房的脑筋。

　　刘福泉还认为，政府应该加大给低收入者提供房子的力度，但是，既然是带有救助性质的房子，标准一定要低才合情合理。可经济适用房开始的时候就带有商品房性质，因此其标准有些并不比商品房低。理性地说，中国存在比较严重的超前消费问题，经济适用房在目前的条件下，应该在什么水准上？这个问题很值得研究。所以刘福泉认为，经济适用房的制度应该重新构建。

　　廉租房：“造血”功能需要改进

　　和经济适用房比起来，廉租房的境遇似乎更尴尬，其建设也是一直止步不前。但是今年的房产新政却把廉租房建设提到一个重要的位置，要求各地政府必须立即制定廉租房规划，说明政府保障房建设思路出现了新的转变，从提倡消费者买房消费到提倡租房消费，也作为新政的一大举措。

　　按照福州的规定，廉租住房供应对象主要是家庭收入在最低生活保障线以下且人均住房面积低于6平方米的低收入群体和环卫工人。如果以这部分人群占人口10%计算，目前的廉租房建设计划实在是杯水车薪，远远不能满足这部分群体的需求。

　　对此，福州一位主管部门人士说，廉租房建设的瓶颈在于资金，经济适用房虽然利润不高，但是毕竟可以通过出售收回投资，有利可赚，但是廉租房的性质决定了只能由政府出资建造。为了解决资金问题，国家原来设想从土地出让金中提取15%建设廉租房，但据说在新制定的政策中，又减为5%。

　　建设部政策研究室副主任秦虹认为，要解决资金问题，应该从中央到地方都承担起责任。比如，地方政府出地，中央政府进行财政补贴。此外，也可以对那些愿意开发廉租房的开发商，给予奖励，以调动各方积极性建设保障性住房。

　　而福建联华信托的总裁李晓东则提出，发展多元化的融资渠道是解决资金问题的最有效途径。

　　他说，国家从1998年开始实行积极的财政政策，把房地产作为拉动经济增长的支柱产业。同时在1998年停止了福利分房———一种在我国实际实行了多年的廉租房制度，把居民住宅的供求全部推向了市场，很快，房地产市场迅速发展壮大，但是致命的是，这种壮大并没有带来房地产行业投融资结构的根本变革。跟房地产住房体制改革的进程相配套的房地产金融体系的建设严重滞后。这大大增加了银行的信贷风险，也加重了各地政府的压力。

　　他认为，解决保障性住房的资金困境也要从供求关系角度切入，变“扬汤止沸”为“釜底抽薪”。首先要增加民间资金的供给，最直接的办法就是发展多元化的直接融资渠道，使社会资金以资本的形式真正流入房地产供给领域。民众可以通过各种金融手段分享地产的利润。

　　从目前来看，比较现实的房地产直接融资方式主要包括发行股票、企业债券、产业基金以及房地产信托基金。比如，对于廉租房的资金紧缺问题，完全可以借鉴国外房地产信托基金的成功模式，发行廉租房信托并允许其公开上市交易应该是很好的解决方案。

　　限价房：模糊概念期待清晰

　　限价房是今年房产新政提出的新产物，它与经济适用房、廉租房共同组成了保障性住房体系。按照新政的设想，限价房“土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位”。以“保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应”。至于限价房的供应对象，根据福州市政府的规定，限价房供应对象主要是在福州工作的中低收入常住居民以及拆迁居民。

　　但在不少业内人士看来，限价房的许多相关操作政策还存在着模糊的地方。地产策划人士庄子先生就持这种观点。

　　庄子认为，限价房实际上是经济适用房的孪生兄弟，它同样是提供给中低收入人群。限价房与经济适用房规划的重合会不会直接影响未来供应结构？因此如何更明确地区分两种房子的供应对象是必要的。

　　按照新思路，限价房主要针对两部分人群：一是在福州工作的中低收入常住居民，二是定向购买的拆迁户。

　　这其中又有一些疑问：首先是如何界定“中低收入”。如果限价房购买资格审核不严，将导致适合人群无法顺利认购，而有权势的人却可以从中得到好处，怎么保护弱势群体权利，现在没有规则。

　　其次，“常住居民”的限制实际上是不是意味着只有福州户口的人群才可以享受到优惠。如果说不在本地生活的人没有资格购买限价房还有点道理，但如果用“本地户口”来限制在这个城市辛苦工作的外来人购房就有些不近情理了。

　　此外，是否所有的拆迁户都应具备购买限价房的资格？事实上，拆迁户当中既有一房难求的中低收入者，也不乏拥有几套住房的高收入者。既然限价房是为中低收入者造福，界定拆迁户的穷与富，也要拿出相关政策来。

　　“限价房限不限规格标准，也没有明确。”庄子认为，容积率就是第一大限。政府要开发商提供限价房，但容积率如果管不住，只会成了开发商获得高利润的帮手，而居住环境则会因此大打折扣。

　　庄子认为，当许多模糊概念还没有得到澄清以前，贸然进行限价房建设，很可能会重蹈经济适用房覆辙。因此，政府的当务之急恐怕还是跟进相应的操作性政策，以保障限价房开发的顺利推进。