[福州]华林中央公馆：是谁掀起了销售热潮？

　　过去，小户型似乎是低房价的代名词。但目前市中心一套小户型的总价已经超过了郊区一套中等户型的总价。购房者是如何打算的？若是自住，小户型不适合家庭居住，即使作为过渡房，这样的高价也并不划算；若为投资，在目前小户型大量上市的情况下，回报率将逐渐走低。然而，即便如此，高价小户型楼盘却依然受到了不少购房者的追捧，华林中央公馆便是其中一家。

　　开盘当天，7500元/平方米  均价再涨200元

　　11月5日，位于华林路138号的华林中央公馆开盘了。这个标榜着“小户型终极特区”的楼盘，吸引了许多购房者的关注。
　　
　　上午9点25分，当记者来到该楼盘售楼部时，发现几位购房者被保安拦在了门外。“现在不能进去，里面人太多了，进去了也没有工作人员接待你。”保安不断地向门外的购房者解释着。一位保安告诉记者，不少购房者早晨7点多就到了售楼部，因为先到的人可以先选房。
　　
　　9点35分，门外的队伍又增加了十几人。透过人群，记者发现售楼部的门上贴着一张通告，上面写着“11月5日上午十点整单价重新调整”。显然，一些购房者也是刚发现这张通告，拥挤的人群再次搔动起来。这时，一位刚从售楼部走出来的中年妇女告诉记者：“十点后单价大约上调200元，太贵了，我还是不买了。”据了解，先前该楼盘的单价为7500元/平方米，上调200元，便意味着7700/平方米。“顶层复式楼的单价都要接近一万元了。”那位中年妇女继续说道。听到此话，在外等待的人群更加焦急了，抱怨声也多了起来。只要看见有人从售楼部里走出来，总有人要凑上前询问两句，但得到的基本上是同样的回答：“太贵了！”一位女士干脆直接地说：“等你们进去哪里还有房子？里面根本没剩多少套了，还故意大张声势，吊我们胃口。”
　　
　　9点45分，被拦在售楼部外的人已经达到了20多位，但同时，也有一些人开始撤出队伍：“毛坯房还卖这么高的价钱！”、“前一段时间我在时代春秋买了一套单价才4000多元，没想到这边这么贵！”、“隔壁那个小户型楼盘，12层的房子单价7000多元，还有简单装修。”……待记者离开时，依然有十几位购房者在门外等待着，尽管一边还在不停地抱怨着房价太高。

　　开盘时间拖延近半年

　　事实上，不少人很早就已经开始关注华林中央公馆，市中心稀缺地段抬高了该楼盘的身价，也成为了楼盘的主要卖点。华林中央公馆共两栋住宅，一栋9层的大户型住宅于今年1月16日开盘，当时楼盘的均价为5300元/平方米。楼盘的地段优势使得这些大户型获得了不错的销售成绩，至3月底，仅剩几套未售出。此次开盘的小户型住宅在当时就已经开始了“预热”。在某网站业主论坛里，记者发现，早在2、3月份一些网友就发帖询问该楼盘小户型的开盘时间。据了解，3月底时有认购意向并在售楼部进行登记的已超过千人，当时售楼部对外声称的预计开盘日期为5、6月份。但时间到了，它却迟迟未开盘，今年7月份又传出开盘时间为8月份，结果最终拖延至了11月初，而据了解，该栋小户型取得预售许可证的时间为11月2日。

　　从预定的5、6月份开盘到现在的11月份开盘，中间相隔了近半年时间，一些购房者也等待了半年的时间。因此，得知小户型即将开盘的消息，便纷纷前往了解。
　　
　　11月3日，记者来到华林中央公馆售楼部，只见售楼小姐忙得不可开交，几乎每个售楼小姐身边都围着三、四个购房者。“这个单元多少钱？”一位购房者问道。“这套已经被定走了，顶层东向单元都没了。”售楼小姐回答道。原来在此之前，一些所谓的内部关系人士已经优先认购了房子，由于小户型预售许可证已经拿到，这几天已经开始签合同了。“你们只能等到开盘那天定房子，现在你们先看好自己中意的单元，到时可以先交30000元定金，不过这定金是不能退的。”售楼小姐说。
　　
　　11月4日，记者再次来到售楼部，墙上贴着的销控表上显示着已被预定的单元，“30、40%的房子都被定走了，我原先看中的单元已经没有了。”一位先生站在销控表前无奈地说道。此时，一些购房者一边拿着图纸，一边对照着销控表，看看自己满意的单元还在不在。

　　购房者趋之若鹜为哪般？

　　华林中央公馆为何能得到如此多的购房者的追捧？仔细分析看来，该项目从年初便开始接受客户登记，至今长达8个多月的时间，必然积累了不少意向客户。而楼盘共15层，除去两层商铺，以及3-6层的拆迁房，真正对外出售的房子约260套，加上开发商内部认购了不少房子，那么，出现当前房源紧俏、销售火热的现象其实并不奇怪。
　　
　　一位业内人士表示，如今，市中心房产的升值潜力很大，稀缺的房源使得几乎每一个市中心楼盘的开盘都会受到众人的关注。今年以来，市中心小户型楼盘的推盘量有所减少，大量手中拥有一定闲钱、急需投资渠道的人加大了对小户型的关注。开发商便抓住这些购房者的心理，通过年初“预热”、推迟开盘时间、内部认购制造出销售火爆的场景，而价格也在此过程中迅速攀升。
　　
　　简单计算一下，从1月16日大户型开盘均价5300元/平方米，到11月5日开盘均价7500元/平方米，近10个月时间，价格约上涨了41.5%。虽然正常情况下小户型单价略高于大户型单价，但这一攀升速度依然十分惊人，这一开盘均价超过了周边新盘的价格。
　　
　　值得一提的是，该项目土地的获得时间为1993年，至今已有13年时间，而项目的开工时间为2005年4月25日。记者查阅了相关资料后发现，2003年1月5日，福建省建设厅对已取得建设用地而多年没有开发，不符合规定年检合格条件的企业，或者目前有不良经营行为的32家企业，作出年检不予通过的决定，其中便有华林中央公馆开发商———福建建澳房地产开发有限公司。据了解，2002年9月11日，福建建澳房地产公司还曾因资质年检申报资料内容及条件不足而被福建省建设厅通报批评过。

　　如此“疯狂”究竟值不值？

　　“精明的投资者会将投资回报率计算清楚，对于小户型投资，一般得达到6%以上的回报率，他们才会满意。”华林路某中介经纪人小胡告诉记者。小胡为记者算了一笔帐。以华林中央公馆907单元为例，房屋面积为35.13平方米，开发商开出的单价为8000元/平方米，即总价约28.1万元。若投资者以按揭贷款的方式购房，开发商给予9.9折优惠，加上装修花费3万元，这套房子共花费30.8万元。以目前这一带的平均租金水平1300元/月计算，投资者年租金收益1300元/月×11月（减去至少一个月的空置期）=1.43万元。假设该投资者贷款7成，按揭10年，10年利息约9.7万元。那么，这套小户型的投资回报率即为1.43/（30.8+9.7）≈3.5%。从该投资者每月的月供与月租金收益相比较的情况来看，按揭10年，贷款20万元，月供为2174.4元，超出了月租金收益近1000元。
　　
　　即使投资者以一次性付款的方式购房，开发商给予总价的9.8折优惠，那么投资回报率为1.43/（27.5+3）≈4.7%。
　　
　　“投资回报率相当低，加上如今华林路、五四路一带已经有不少的小户型，如华林星座、阳光365、锦绣温泉、宏运帝豪国际等，近10个小户型楼盘，市场已经饱和。从已交房小户型的出租情况来看，除几个地段较好的小户型出租情况不错外，其余的并不理想，租金基本维持在1000-1500元/平方米，提升空间很小。”小胡表示。
　　
　　既然如此，购房者们为何还如此“疯狂”？“一方面，很多投资者缺乏投资渠道，也缺乏投资经验；另一方面，一些投资者看好市中心的升值潜力，想先出租，等房子升值了再转卖。”小胡认为，目前房价涨得太快，提前透支了升值的空间。但他相信市中心小户型价格还会有所上涨，毕竟需求量还是相当大的。这或许就是部分投资者敢于高价买进的原因。
　　
　　但不论如何，这些投资者多少抱着“赌一把”的心态，在出租投资回报率低的情况下，他们只能赌房产的升值，赌有人愿意接手这种高价的小户型。正如经济学中的“博傻理论”，总有一个人是最后一个接到棒子的，而接了最后一棒的人投入游戏的资金总值造就了那些游戏中盈利的人。那么，谁将是那最后一个接到棒的人？■

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