[福州]别墅价翻番，新政惹的祸？

　　关注福州别墅市场的人都会有这种体验，近一段时间以来，无论在哪个别墅项目的售楼部都不难听到销售人员关于别墅即将“升值”的预言。据悉，目前福州的别墅销售方都在随行就市地上浮销售价格。“禁地令”一出，别墅价格逆势狂涨，难道这真是国家调控新政惹的祸？

　　别墅市场闻风而动？

　　据有关资料数据显示，自2003年起，国家相关部门就对别墅建设用地做出了明确的批示：严格控制高档商品住宅用地，停止申请报批别墅用地。2006年5月30日，国土资源部下发了《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》。《通知》强调：从5月31日起，一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续。
　　
　　作为“国六条”房产新政的延续，别墅用地地根的骤然紧缩似乎也给了福州别墅项目操盘者们借机涨价的口实。
　　
　　在福州大学房地产研究所王阿忠博士所制作的福房指数走势图中，我们可以清晰地看到，2005年1月，别墅的交易均价仅为4000多元/平方米，当时，福州别墅价格与其他种类商品房的价格涨幅并没有拉开很大的距离。可是在《紧急通知》下发后的2006年6、7月份，福州别墅均价却骤然发生变化。7月份交易均价还停留在7300元/平方米左右，可是8月份却骤升至8300元/平方米，月涨幅近1000元/平方米。而9月份，别墅价格指数更比上月上涨了14.9％。1年多的时间内，福州别墅的价格将近翻了一番。
　　
　　在市场上，别墅项目近期的表现相当抢眼。公园道1号600余套别墅早已销售一空。乌龙江畔洪塘大桥边的一个别墅项目———碧水琴湾在悄无声息中将即将开盘销售的2期别墅项目均价抬高到140万元/幢，较1期上浮了20万元。中天·金海岸的销售人员告诉记者，金海岸3期均价也确定为130万元/幢，较2期110万元/幢的标准上浮了10％左右……这样看来，别墅“禁地令”在严格限制别墅的发展空间的同时，也成了近期别墅价格忽涨的导火索。
　　
　　那么这种疯狂的涨价是供求关系使然还是开发商人为的幕后操作？两个迥异的观点都有不少支持者。

　　正方：供求关系改变使然

　　在许多潜在的别墅购买者看来，一道别墅“禁地令”后，别墅更成为了稀缺资源，销售一套便少一套。因此别墅产品才受到了许多购房者的追捧，变得奇货可居。在禁令频出的情况下，别墅除了其本身的居住功能外，收藏价值、投资功能慢慢显现出来，这也就为别墅提供了更大的升值空间。
　　
　　在公园道1号售楼部，一位已经购买了别墅的购房者对记者道出他购房的真实用意，希望在别墅价格尚未大涨之前抢先购买，期待升值。与其说是政策影响了市场价格，不如说是市场的旺盛需求必然造成了别墅价格的不断走高。不仅是普通的意向购买者，在福州房地产业内持有这种看法的人也不在少数。
　　
　　福州上街一位不愿意透露身份的别墅开发商表示：“现在的涨幅只是刚刚起步，还不算大。更大的涨幅应该在今后几年。届时购买别墅的各方条件都比较成熟了，追求更高生活质量的购买者也会越来越多。但政策限制了别墅建设土地的供应后，别墅供应量越来越少，这在未来几年内肯定会造成很大的供求失衡。需求不断增大，供应却不断减少，价格走高是水到渠成的事。”
　　
　　此外，许多福州房地产业内人士也有这样的看法：“别墅作为奢侈品，原本就应该值这个价。”别墅作为地产物业的最高端形式，自然是财富与地位的象征。然而近几年来福州别墅低价风盛吹，无形中大大降低了别墅的“身价”。
　　
　　这些人士认为，由于走的是比拼档次与品质的路线，在别墅与其他物业形式价格分化的情况下，高端别墅价格应当会持续走高。

　　反方：禁令远未“伤筋动骨”

　　国家禁止别墅用地的审批，但究竟何为真正的“别墅”？
　　
　　国土资源部的一位负责人将别墅的概念明确定义为“独门独院、两至三层楼”的建筑形式。按照此定义，这次遭禁的仅仅只是“独栋别墅”，而其它形式的联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅都不包括在“别墅”的范围中，从而逃过一劫。
　　
　　可是在福州市场上，今年已经面世的近万亩别墅中，近80％是联排、双拼等亚别墅形式，而在明年将要公开的不少别墅项目中，亚别墅项目更是主打。也就是说，别墅禁地令只能影响近20％的独幢别墅部分。由于亚别墅在别墅供应中处于主流地位，因此别墅供应结构并没有因为新政的实施而有了较大的改变。然而，仅仅只有20％的别墅受限难道就能引起福州别墅市场一个月狂涨1000元/平方米？这样看来，这极有可能是别墅的开发商们在利用“禁地令”趁机制造别墅供应紧张的假象，从而掀起别墅抢购风潮。
　　
　　福州地产专家王剑超在接受记者采访时呼吁，政府相关部门除了禁止审批新的别墅用地之外，还应该对失衡的供求关系进行积极地疏导，从而避免价格的不正常上涨。

　　开发商打擦边球

　　事实上，自2003年起，别墅建设用地审批已经受限，但福州的别墅项目却依然遍地开花。据记者采访了解到的消息，这是由于开发商在建筑方式上采用了变通方法。
　　
　　公园道1号一位销售人员表示：按原先开发商竞得土地时的规划要求，公园道1号将建设成小高层和多层住宅，容积率应为1.8。但公园道1号对外宣称其别墅部分的容积率仅为1.0。与此相类似，泰禾·红树林项目原先规划的容积率为1.8，可是销售方却在广告中表示红树林别墅部分的容积率为0.8。难道两个别墅楼盘都在明目张胆地违背原先的建筑规划要求吗？
　　
　　其实不然，原来这两个主打别墅项目的楼盘除了建设一定量的别墅外，还在地块内的其它部分规划了多幢容积率达到3.0左右的高层住宅。公园道1号的销售人员明确表示：“将别墅部分和这几幢高层建筑的容积率一中和，整个地块的容积率就能调节成为1.8左右，这就符合规划部门的要求了。”
　　
　　开发商就是这样以小高层1.8容积率的建设标准立项，但在实际操作中上却采用将小高层建筑分化为别墅和高层两种物业形态的方法。王剑超表示，这种建设方式既使别墅得以继续建设，又符合了规划局的规划方案，可谓一举两得。此外，一些亚别墅项目的产权证上，物业形态体现为高层住宅。
　　
　　虽然规划部门早已经停止了别墅项目用地的审批，但开发商依然在用这种变通的建筑方式逃避监管。因此，据不少业内人士估计，别墅禁地令的颁布实际上并不会对别墅规划造成什么影响。■

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