猎房家园今年，在宏观调控的大背景下，土地新政频频出台，并很快在市场掀起了巨浪，福州土地市场更加火热，房价走势愈发迷离，利益分配、权利架构、开发格局开始重新布局。关心房地产走势的人士都在探讨这样一个问题：土地新政不断发力，对福州的楼市将造成何种影响？
【聚焦】土地新政频频发力
今年9月，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(以下简称“通知”)正式发布，这一政策迅速被业界解读为国家一系列土地新政中的最高指令。随后，我省建设厅等部门发布了《关于进一步完善住房供应体系规范和促进房地产市场持续健康发展若干意见的通知》，对控制我省土地利用、住房供应结构、房价，以及房地产市场监管提出一系列措施。10月16日，据国土资源部人士透露，一份名为《土地出让金收支管理办法》的文件，已基本修订完成，待国务院审批后，未来几个月内可正式下发。
国土资源部新出台的土地政策的主要目的有两个：一是减少土地囤积，让土地尽早利用；其二是节约土地。其焦点之一是欲将城市建设用地的审批权前移至省级政府。审批方式调整后，省级政府就不再是“二传手”，而要对城市建设用地的合法性、合理性负总责，并可以在省域范围内，更好地履行调剂、统筹土地利用的职能。
【悬念一】新政影响土地供应？
然而，在土地新政的刺激下，开发商对今后土地价格的心理预期反而提高，进入9月份以来，福州一线开发商在土地招拍会上两破价格纪录。9月6日，福州拍卖三幅金山土地，面积从98亩到323亩不等。当日，9家房地产界“大鳄”的激烈竞争，刷新了金山土地的价格纪录，每亩成交价分别为244万元、258万元和284万元，与去年该区域土地价格相比，每亩单价上涨了40万～80万，涨幅在30％左右。9月12日，福州又有三幅土地高价拍出，每亩分别以357万、399万、482万成交，均打破了金山和五四北区域每亩单价最高纪录。
从此次土地调控来看，确以“严”字当头，这是否意味着要减少房地产土地供应？也许是要打消这个担心，国土资源部的有关负责人前不久在“中国房地产业权威高层会议———北京论坛”上表示，日前出台的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》不会对房地产市场的土地供应造成太大负面影响，相反，房地产用地比例将因此有所增加。
这位负责人认为，国务院加强土地调控是为了抑制工业用地低成本过度扩张，改变原先地方政府对工业项目用地敞开供应的局面。目前，全国工业用地占所有土地供应的43.6%，而房地产开发用地比例大约是30%。工业用地的收缩，会使房地产开发用地比例相应增加，从而给房地产开发留有更大的空间。他同时指出，房地产开发用地的价格不会随着工业用地价格的上涨而走高。
他还强调，今后审批的房地产开发用地，将向中低价位的住宅项目倾斜，高档住宅用地则会受到限制。
事实上，福州的土地供应情况也证实了这一点。虽然今年上半年福州土地供应偏少，仅有800亩，但是从下半年开始已经在逐步增加。特别是9月份就推出上千亩土地，10月又有上千亩限价房地块挂牌，虽然因门槛太高而流拍，但是却也显示了政府欲抑制房价、稳定市场，切实解决中低收入家庭住房问题的意图。据悉，11月以后，福州还将陆续推出新的地块，如原福州机床厂地块，福州鼓楼区乌山西路与西二环路交叉口的两个地块，位于台江六一路东侧的地块等。有消息说福州市将继续加大土地供应量。记者从福州市有关部门了解到，今年福州将建设经济适用住房（限价房）200万平方米，约占商品房新开工面积的40%。
此外，根据福州市区“十一五”住房建设发展专项规划，“十一五”期间住房建筑面积需求总量为3070万平方米，所需土地供应量为1915公顷（合28725亩）。其中，2006年为422公顷，2007年为411公顷，2008年为382公顷，2009年为350公顷，2010年为350公顷。土地供应将优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和社会保障型住房的土地供应，其年度供应量不低于居住用地供应总量的70％。新增住房供地中25%以上作为保障型住房建设用地。
据了解，即将出台的《土地出让金管理办法》中明确规定，今后土地出让总收益的5%将用于廉租住房建设。所以，如果市场正常运转的话，明年的土地供应将是比较充足的。
【悬念二】新政造成房价走低？
今年土地新政在抑制房价上的最直接措施有两个：一是优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和社会保障型住房的土地供应；二是制止囤地行为。
在福州，大规模推出保障型住房将改变市场供应格局，已不存悬念。建设社会保障型住房，对于中低收入家庭而言无疑是件好事。按照福州市的规定，廉租住房供应对象主要是家庭收入在最低生活保障线以下且人均住房面积低于6平方米的低收入群体和环卫工人。经济适用住房供应对象主要是家庭年收入低于4万元，人均住房面积低于12平方米的福州常住户口的居民。限价房供应对象主要是在福州工作的中低收入常住居民以及拆迁居民。
对经济适用住房和廉租住房，福州都已出台详细政策。但是对于目前市场上还属“新兴产品”的限价房而言，相关操作执行等政策还有待进一步细化完善。
然而，如此大规模的投放量，而且是集中推出，届时项目也将集中上市，对于市场而言将意味着什么？
一位开发商认为，这一政策将供应的房源进行了保障房和非保障房区分，将直接打破往常以商品房（非保障房）为主导的楼市供应格局。保障房和非保障房最大的区别体现在价格机制上，尽管政府对两类房源的户型进行了区别对待，前者按照“90平方米以下户型，占总比例70%”，后者按“90平方米以下占50%”来执行，但这还是会对商品房的价格造成冲击。
不过福州房地产经济学会的林文却指出，虽然政府制定了大量推出社会保障型住房和中低价位、中小套型普通商品住房的规划，执行起来却未必顺利，特别是社会保障型住房，从过去经济适用房的计划经常完不成，到上月限价房土地的流拍，可以看出其难度。如果政府执行不到位，规划再好，也是“画饼”。
而对于囤地行为，9月22日我省出台的政策再次收紧土地“闸门”。对已签订土地使用权出让合同的宗地，超过合同约定的动工开发日期满一年而未动工的，征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；对闲置两年以上的，无偿收回土地使用权。其实这些政策早就制定了，但是在实际操作过程中，许多囤积了大批量土地的开发商还是钻政策“空子”，对土地进行分期开发。
毫无疑问，中低价位、中小套型普通商品住房和社会保障型住房的推出，有利于稳定房价。但是，从总体发展趋势看，中国房地产业仍然处在上升通道之中。那种渴望房地产价格大幅回落、甚至“崩盘”的想法，是不可能出现的。省建设厅有关人士指出，房地产业对国民经济的拉动作用相当大。在我省，每4元钱的营业税，有1元是房地产业贡献的。如果房地产价格大幅回落，中国经济会步入一轮漫长的衰退期，这是所有人都不愿意看到的结局。
【悬念三】地产“寡头”存有风险？
今年福州土地拍卖市场的付款方式做了调整。以前土地拍卖的付款方式是土地受让方在180天内分三次付清地价款，但今年以来，土地付款方式改为了60天内分两次付清土地价款。另外还有今年银行与信托机构都出台了强制性的限制标准，房地产开发企业的项目启动自有资本金比例不到35％的，商业银行与信托公司都不得发放贷款。土地受让方付款方式的改变和地产项目资本金标准的提高都使得进入市场的仅有少数地产“大鳄”。这种情形下，小型房地产商的淘汰正在发生，未来房地产行业将会变得更加集中，今年，福州土地市场已渐渐成为十余家“寡头”争斗的舞台。
福州大学房地产研究所的王阿忠博士指出，业内有所谓的“二八定律”，即市场发展到一定阶段，20％的开发商掌握着80%的土地资本与销售市场，形成大房地产开发企业主导整个房地产市场的格局。
他认为，地产的“寡头时代”对整个楼市来说，未必都是好事。在国家紧缩地根、提高开发商运作成本的情况下，开发商盲目扩张、四处拿地的举动很可能导致企业发展出现深层次危机。几年前，国内地产大鳄顺驰集团凭借其强大的资金流在全国四处大量囤积土地，奠定了国内地产“寡头”的地位。然而，随着近年来土地调控政策的深入，顺驰集团的四处投资导致了资金链出现危机。顺驰的发展举步维艰，今年9月最终被香港的上市公司收购。
另外，虽然敢以高价取得土地的开发商，均是可以取得银行大额度贷款授信的品牌开发商。但倘若土地交易外部条件发生变化，政策出现新的变动，这些开发商将如何维系脆弱的资金链？
而且，开发商拿地的价格高，必然要把土地成本摊到房价上。支撑高昂的房价必须要有众多元素，例如市场的现实需求、市民对房价的承受能力、一个地区经济的增长速度等等，一旦缺少了这些支撑高房价的元素，被人为炒作出来的高价房将面临滞销的局面。
面对可能形成的地产“寡头时代”，购房者们有理由担心：如果没有竞争，少数的房地产企业会不会降低建筑质量？如果把持楼市的房地产企业联合抬价，购房者怎么办？
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