[福州]理性看待房价的涨与跌

　　从有关部门传来的统计数字显示，9月份福州房地产的成交量严重萎缩，创下2006年新低。但福州的房价反而在经历了新一轮上扬之后，均价逼近5000元／平方米，创下历史新高。与此同时，上海、杭州等一线城市却纷纷传来消息，由于房地产市场观望气息浓厚，出现了交易量下降，价格不同程度下跌的情况。

　　在房价只涨不跌的神话已被打破，目前福州房价正在高位运行的局面下，房价上涨的动力何在？房价还有多大的涨幅空间？又将在何时触碰到“天花板”等话题再次成为了各方热烈关注的焦点。

　　新盘高价入市引发价格上涨

　　“9月上旬，几个市中心楼盘的高价上市是这一轮价格上涨的导火索。由于市中心价格的大幅度上涨，随后又扩散开来引发了其他片区楼盘价格的跟进。特别是从9月下旬以来各个片区都有新盘密集上市，这些新盘高价跟进，又带动了区域内其他楼盘价格的上调以及二手房市场的联动，从而引发了整个福州房价新一轮的上涨。”一位业内人士对记者表示。根据统计，从9月下旬开始，市场上陆续有十多个新盘上市。9月16日，融侨江南水都B组团盛大公开，在开盘当天热销84％的局面下，其5000元／平方米也创下了南江滨中心区价格的新记录；而在10月1日，金辉·莱茵城以4700元／平方米价格入市，也把仓山中心区的价格引入了到一个新的层面。除此之外，还有东区新盘钱隆首府6800元／平方米，南江滨旭辉·左海岸5500元／平方米、五四北北尚新宿4500元／平方米等新盘的高价上市，不仅刷新了各个片区价格的新记录，也带动了其他楼盘的跟涨。

　　按照目前市场上这些统计数据可以看出，10月份福州市场上的均价将很有可能达到5000元／平方米，特别是福州市中心楼盘的价格已经追近了省内领先城市厦门，与一线城市房价相比也已是一步之遥。但是如果从人均收入、人均GDP等方面与厦门等一线城市相比，福州实际上还有相当的差距。

　　在这样的背景下，福州房价上涨的速度是否合理？内在动力又在那里？

　　比价效应下的价格上扬

　　对此，一位市中心楼盘的开发商表示，房价的上涨同供需关系，国民经济发展快慢，以及所在城市发展潜力有很大的关联。福州作为海峡西岸的省会城市，同时也是省内的发达地区以及经济积聚区，潜力很大。特别是随着福州经济的发展，政府对市政交通方面的巨额投入，肯定房地产价格不断上涨。而从另一方面看，目前这种价格的上涨也是社区居住品质不断提升的必然结果。与以往的社区相比，新开发的社区无论从建筑质量、景观设计等方面都有很大的提升，再加上大量的节能技术以及智能化技术的使用，开发成本不断上升，房价自然上涨。

　　业内专家江映辉则分析认为，市中心楼盘的快速上涨是由于市中心土地价格的快速上涨所导致的。另外对于开发商来说，目前制定价格的方式更多采用的是比价方式即通过比较同一区域内其他楼盘价格的方式来进行定价，而不是通过计算成本后制定价格。因此对于开发商来说市场的供求关系并不能决定价格的上涨下调，决定价格的是其他开发商制定的新价格。“市场竞争有几种类型，完全竞争、部分竞争、部分垄断、完全垄断。而目前房地产行业的市场竞争是属于部分垄断性的市场，因此在价格上并不会完全由供求关系所决定的，由于消费者相对于开发商来说，处于绝对的弱势，开发商也拥有了定价的强势。”福州大学王阿忠博士表示，根据公式可以了解到，开发商的售房收入等于销售价格乘以销售数量，目前开发商的销售数量在下降，为了维持售房收入开发商就必须要抬高价格。福州市场9月份经历了一个比较大的降幅，较8月份交易量下降了12万平方米，降幅在25％左右，因此开发商相应的就要提高25％的售价来维持总的销售收入，目前这种价格的快速上涨也就不难理解了。

　　从以上的分析不难看出，目前房地产市场价格的形成并没有完全遵循供求关系的市场原则，虽然由于部分垄断形成开发商的强势可以让开发商在价格形成机制上的自说自话，但是市场归根是市场，开发商的产品最终需要消费者埋单。一旦这种价格超过了消费者的承受能力，房价还能继续上涨吗？近日，从上海、杭州等一线城市纷纷传来市场交易量萎缩，价格下降的信息，已经给予了这种价格体系足够的警示。

　　而在目前市场价格已经在高位运行的态势下，福州房价的“天花板”又将在何处出现？

　　房价难把握但要主动控制风险

　　对于这样的问题，大部分开发商表示了乐观。

　　“价格的上涨如同人民币升值一样，是一个长期的趋势。”一位开发商乐观地对记者表示。而另外一位开发商则认为，“从目前市中心楼盘的热销可以看出消费者对房价的上涨有了普遍的心理预期。因此可以预见的是，在两年之后，福州市中心房价每平方米达到1．2万元左右，与上海等城市的中心价格差不多的时候，福州会有可能达到这样界限。”

　　相对于开发商的乐观，大部分专家则表示了自己的谨慎，都不敢轻下结论。王阿忠博士认为，目前房价上涨很猛，但对于购房者来说，只要能够承担较少首付还能买得起房。如果到了购房者连首付都无法支付的时候，那么房价就真正到了天花板了。

　　而一位不愿意透露姓名的专家表示，关键要看消费者的实际接受能力。没有只涨不跌的市场，对于开发商来说，全部卖掉才是最好，所谓落袋为安，而对于普通的购房者来说，将不仅仅考虑个人的心理承受能力，关键考验的是实际承受能力。虽然房价走势难以把握，但是可以主动控制风险。目前房价上涨势头惊人，工薪阶层应量力而行，不要盲目跟风入市。

　　另据记者了解，作为福州今年土地拍卖的热点———福州茶亭街的拍卖于10月31日举行。但最终只有一家开发商缴纳了相关的保证金，进入拍卖现场。“虽然茶亭街项目主要是以商业项目为主，对于住宅项目为主的福州房地产市场并不具有代表性。但事实上，从此次茶亭街土地的冷淡还是可以看出，视土地如生命的开发商们似乎已经嗅出了什么。”一位业内人士评价认为。