猎房家园 本月18日，这本该是福州城市建设史上值得一书的日子。按原计划，福州首次捆绑挂牌出让城区６幅社会保障房建设地块的挂牌会将于当天开始。然而当本报记者准时出现在会场时，看到的却是挂牌大厅大门紧闭，一名工作人员告诉记者：“临时接到上级通知，挂牌会取消，具体原因还不清楚。”
让大量媒体记者与市民苦苦等候的福州首次保障型住房建设用地出让挂牌会缘何临时取消？本报记者为此展开深入调查。
入围条件太苛刻？
据了解，在此次保障型住房建设用地土地挂牌出让过程中，相关部门为了保障购房者的利益，对意向开发商的资质提出了近乎“苛刻”的要求。其中包括开发商的注册资金不少于1亿元；自2004年1月1日以来投资开发的住宅项目竣工总建筑面积达150万平方米以上；报名前20天内每日结算时点企业现金存款不低于15亿元等。
在出让形式上，此次挂牌出让采取的是“捆绑出让”形式，即参与竞挂的开发商必须一次性拍得城区所有的6幅社会保障房建设地块的国有土地使用权。一次性购入千亩土地，这对于地产企业来说无疑是个极大的挑战。
在给付地价款上，开发商将按7∶3比例分两期缴交。开发商需在土地使用权出让合同签定之日起5日内缴交70％地价款；另外30％则要求在60日之内缴交。短时间给付如此大笔的资金对开发商来讲是个不小的负担。
在建设工期上，开发商必须确保竞得土地后社会保障房年度竣工面积不低于100万平方米；而且还规定取得施工许可证后多层住宅须一年内竣工，25层以下高层住宅须一年半内竣工。6幅地块必须同时动工，工期之紧，开发难度之大也使开发商望而却步。
雄厚的资金实力，具有一定开发历史，曾经开发过大量住宅项目，资金周转快，承建能力强……福州能有几家同时符合这些要求的房地产开发企业？因此他们的集体失语似乎情有可缘。
然而，福州为数不少的大型品牌地产企业为何也不愿意接受保障型住房建设？对此，福州房地产领航">福州房产专家刘福泉以“西服专家未必适合做短裤”的形象比喻作了解释：“政府部门在选择承建方时有一厢情愿的意思。他们希望将保障型住房交给大型开发企业建设，以保证建设质量及工期。但大型开发企业却有其他方面的担忧，比如承接低端的保障型住房建设并不切合其自身高端品牌的定位。”
利润率太低？
如果说此次保障型住房建设用地出让对开发商的资质提出苛刻的要求是挂牌会无人问津的表面原因，那么导致此次挂牌会流挂的另一个更深层次的因素则是保障型住房“限房价”的政策。
根据资料显示：位于仓山5幅地块的保障房必须按2800元／平方米销售；晋安区鹤林地块的小高层住宅单价为3400元／平方米；18层及以上高层住宅单价为3700元／平方米。“限价”是否真的过低？福州的开发商们与业内人士有着截然不同的两种态度。
采访中，福州某知名地产企业企划部一位负责人表示：“限价房也是商品房，同样需要地产商投资开发，得靠银行融资贷款，所需要的建设流程与一般商品房是一样的。开发商即使有意获得土地也需要参与竞拍，通过‘价高者得’的原则获得土地。土地成本并不低，建安费用也不会因为是保障型住房而降低，但在销售中却要限制销售价格，这是很不合理的。另外，此次竞拍的原则是先定房价再竞地价，销售的房价已经确定了，但地价究竟会涨到什么程度还不好确定，所以许多企业才选择放弃。”不少开发商代表告诉记者，2800元/平方米的限定价格显得不够透明。
而福州九歌万派房地产顾问公司董事长刘波则表示“限价房”的限价其实并不低，可以保障相当可观的利润率。据业内人士估计，此次6幅地块起拍楼面地价约为825元/平方米，即使最终成交楼面地价也不会超过1300元/平方米，按照限定的销售价格计算，利润率依然远远高于3％。并且保障型住房不愁销售，成规模的建设应该能在一定程度上保证利润。
政策风险大？
熟悉此次保障型住房建设用地出让中“限价房”政策的人应该会知道这样一个事实：在国内，“限价房”概念推出的时间并不长，而此前的相关案例也寥寥无几。
2003年，“限制房”概念初具雏形，上海、北京等地都有过实践经验，但却都在市场的进化中逐渐销声匿迹。今年5月份，国家建设部再次提出了“限价房”概念，表示将在全国推广，并在“国六条”中明确“先限房价再竞地价”的土地政策。然而“限价房”没有经过长时间的试验与论证就推向市场，这也就造成了部分开发商所说的“政策不明朗”。福州的一位开发商代表就认为，在限价房销售上，政府并没有明确购买者如何界定，而在保障型住房是否允许转卖上也没有相关的规定。
福州一位房地产学者在接受本报记者采访时就曾指出：“头痛医头、脚痛医脚的盲目性使政府制定相关政策时充满了急躁冒进的情绪，福州保障型住房在今年的大放量就有这种色彩在里面。”正是这种情绪遭到了开发商们的抵制。
刘波则表示：“近一段时间来，开发商们一直都受到调控措施的管制，对后市观望态度明显，这也是导致他们没有积极参与的原因之一。”
刘福泉在接受记者采访时认为流挂的一个很重要的因素在于“保障型住房的开发与销售环节不确定因素太多。比如在住房销售上，为了准确地识别购买人群，让保障型住房确实为需要保障的人所购买，保障型住房的销售周期往往过长，企业也因此需要承担过高的销售压力，增加了企业的风险。其次，这些保障型住房多在城乡结合地带，对配套设施、交通设施的要求较高。在住宅项目落成后，配套设施能否及时到位也是一个问题。”
保护既得利益？
面对福州首次“限价房”建设用地挂牌出让的流产，相关部门是否会对“限价房”政策的各项限制措施进行调整？
对此，福州房地产业内流传着各种观点。一种观点认为：随着此次交易失败，可在今后2、3年内政府可能都不会再次提及“限价房”建设，而所涉及的6块土地也将面向市场进行公开拍卖。还有一种观点是福州开发商们在集体抵制政府调控，避免大量保障型住房上市影响其利润。
在众说纷纭中，土地挂牌出让的主导方———福州市国土资源局又做何解释？10月23日上午，国土资源局的一位工作人员含糊地表示：“现在房地产市场已经一团糟了，限价房肯定会搞下去的。但具体政策会不会调整、怎么调整还有下次挂牌出让的时间都没有确定，这些都还需要市政府的批准才行。”
而房产专家刘福泉则大胆猜测：“挂牌将会继续，在限价上可能不会做什么调整，但会适当降低开发商竞拍的门槛，比如可能将原本捆绑挂牌的6幅地块分割挂牌，以利于吸引更多的有意投资的开发商。”
值得一提的是，国内首次对“限价房”建设用地进行挂牌出让的广州就在屡次挂牌流挂的情况下，被迫对挂牌条件进行了修改。而福州“限价房”政策依然处于摸索阶段，因而一定的政策调整是可能的。■
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