猎房家园 恍然间，今年“金九银十”已过大半，无论是打算在此期间大干一场的开发商，还是企盼房价陡降的购房者，都在这个多事之秋颇觉伤感。
在福州大学房地产研究所王阿忠教授新近完成的福房指数走势中，9月份的住宅成交量下滑到31.77万平方米，为福房指数面世以来的月最低成交量；而住房交易价格却一路走高至4402元/平方米，较上月涨幅接近200元/平方米，为福房指数面世以来的月最高均价。而在福州二手房市场，住宅均价涨幅较8月份上涨12.5％。在调控声里，购房者们感受到更多的是房价依然上扬。
从7月份开始，“国六条”威力初显，福州住宅月成交量呈逐月下跌趋势，可是成交单价却一如既往地攀升。从今年国家发改委、统计局对国内70个大中城市逐月的房屋销售价格统计上看，绝大多数的城市房屋销售价格仍然保持持续上涨的势头。面对“涨”声一片，人们不禁要问：年年调控，成效何在？
房价下跌意味着调控成效？
目前有不少购房者很自然地将房价的涨跌看作政策调控的出发点和衡量宏观调控效果的依据。部分购房者片面地认为，房价继续上升就意味着调控政策无效。然而在不少房地产从业者看来，事实并非如此。
在进行宏观调控的大背景下，作为政策制订者的中央政府、作为执行者的地方政府、相关者的房地产开发商以及作为受惠者的购房者都有着不同的利益需求。而宏观调控是以各方在一个合适的临界点能够做到共赢作为判定调控是否有效的标准。
如果宏观调控以部分购房者的意愿为执行依据，那么一种类似多米诺骨牌的效应就有可能出现：房地产泡沫被完全挤压殆尽，房价出现了明显的下降；利润下降导致了开发商失去投资热情；在开发商投资减少的情况下，中央政府可能失去了税收这一拉动GDP增长的动力；而地方政府也将失去大量就业机会和财政收入；商业银行失去客户和利润来源；最终购房者的居住条件也迟迟得不到改善。显然，单纯的压制房价，并不符合各方参与者的根本利益。
福州不少楼市观察家与从业者都肯定地指出：几年来的政策已经相当明确地表明国家进行调控的目的是维持房价的稳定。
业界：地方政府执行不力
从一年前的“国八条”，到今年沸沸扬扬的“国六条”，以及后续的土地监管政策，中央政府的调控政策可谓一道紧似一道，然而收效有限。许多房地产经济观察家对地方政府执行力度提出了质疑，甚至还有房地产开发企业将房价居高不下归罪于地方政府通过公开拍卖诱使土地快速升值从而带动房价上涨。
一位不愿意透露姓名的开发商代表尖锐地表示：“自2004年8月份起，不少地方政府在土地出让中开始使用招拍挂政策，直接抬升了国有土地的出让价格，从而导致房价疯涨。而后续的调控措施不治本，且未能对地方政府的利益收入进行良好的协调，这才使屡次调控几成空调。”
部分事实确实如这位开发商所说，土地出让收入近几年来已经成为不少地方政府的主要财政收入来源。近几年，福州“地王”纪录不断刷新，单价越来越高，这都直接导致商品房成本的直线上升。福州房地产行业内不少从业者认为，如果地方政府在土地出让所获收益分配上与中央不能协调，一切的房价调控政策都很难真正落到实处。
除了土地出让，地方政府在其他方面往往也扮演着“反面角色”。国家宏观调控曾经就遏制投机性投资行为制订了相当严厉的制裁措施，但是个别地方政府反而变着花样祭出了鼓励投机行为的招数，以此营造地方经济的“繁荣”发展。
很多房地产业界人士认为，因为利益分配问题，地方政府对地产调控政策“阳奉阴违”，这使得宏观调控在地方次次落空，房价也屡创新高。
需求如何调控？
购房者经常发泄对房价节节走高的愤懑与不满，可是还没等发泄完，又站到了排队买房的行列。需求依旧旺盛，“千夫所指”的开发商们依然利用购房者的购房热情赚得钵满盆满。
自实行宏观调控以来，福州的一位开发商就曾经对记者表示过类似的看法。从限制建筑结构、限制户型比例、到调高项目启动自有资金比例、紧缩土地供应等种种调控手段上看，宏观调控政策都是在向房地产市场的供应方“大开杀戒”。
福州房产策划界的一位领军人物表示了他的不满：“土地供应量少了必然会造成开发商用地紧张，住宅价格肯定就上来了。而限制建筑结构和户型比例的做法则更不合理，开发商的设计规划都是围绕市场需求进行的，强制的更改不仅不利于企业，也不利于消费者。几次的调控都集中在房地产市场的供应方身上，这是很不公平的。为了平稳房价，不但不需要减少供应量，还应当适当增加市场供应量，丰富各种户型产品，加大房地产投资。现在市场上最不合理的因素就是缺少理性的购房者，所以宏观调控应该先对购房者的需求进行调整。”
到底该不该对旺盛的消费进行调控，福州楼市存在着不同的声音。
福州双安房产代理有限公司总经理郑爱新在采访中这样告诉记者：“前些年，福州房产价格相对较低，与其经济发展水平不符，所以福州房价在这两年有一定幅度的上扬是正常现象。但福州房地产市场一直是一个消费型的市场，自住比例达到了80％以上，刚性需求旺盛，投机性比例较低。福州房价近期的波动主要是由于供应结构不合理，并不是因为消费需求不合理。即使通过暂时的调控压制了部分刚性需求，但在合适的时候，这些需求依然还会再次反弹。因此打击消费需求并不是宏观调控的主要目的，而通过调整房贷、调整首付的做法也并不能真正影响到购房者的刚性需求。”
一位福州地产业内人士则用一句“需求如何调控？”的反问来表示调控需求的难度。不仅福州如此，在全国范围内，刚性需求都客观存在着，希冀以打压刚性需求来稳定房价的方法并不可取。相反，许多调控房价的措施产生的负面效应却在需求旺盛的情况下转嫁到消费者身上，从而使购房者购房负担更重，看不到调控的成效。
评判调控成效为时太早
在调控的风口浪尖上，福州存量房与增量房房价居然双双达到了近几年来的最高点，这是否就意味着调控的失败？
在采访过程中，多数的受访者都表示调控的成效确实存在。
大家普遍认为，近期住宅交易价格的快速上扬是由于前一段时间价格上涨的惯性；购房者延续了“国六条”出台以来的观望态势，又导致了交易量的大幅下滑。在目前市场各个主导力量还在激烈博弈的情况下，判断调控是否达到成效还为时尚早。
不少业界人士表示，这种成交量走低、交易价格上扬的局面有望在几个月后结束。到年末，交易量将会有一个回暖与反弹，但后市交易价格走势如何依然不好预测。■
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