猎房家园虽然建设部已明确表示，央行《2004中国房地产金融报告》中关于取消商品房预售的建议只是建议，暂不实行。但一系列宏观金融调控措施给业界发出了明确的信号，房地产业已从“开发为王”转变为“资金为王”。融资渠道狭窄、银行是开发商最重要的资金来源渠道的现象必须得到改变，改变的唯一办法是渠道拓宽，只有拓宽渠道才能做强做大房地产企业。但是，融资渠道的拓宽究竟存在什么样的困难呢？本期地产沙龙，来自福州大学房地产研究所教授王阿忠与研究人员彭建林就该话题展开了探讨。
主持人：银行资金目前在房地产金融行业占有怎样的比重？ 王阿忠：据国家统计局统计，2004年房地产开发资金共筹措17168．8亿元，其中第一大资金来源为“定金和预收款”，达到7395．3亿元，比上年增长44．4％，占房地产开发投资资金来源的43．1％％；第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金，为5207．6亿元，增长了38％，占全部资金来源的30．3％；第三大资金来源是银行贷款，为3158．4亿元，增长了0．5％，占资金来源的18．4％。央行报告指出，实际上，房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30％计算，企业自筹资金中有大约70％来自银行贷款；“定金和预收款”也有30％的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55％以上。
彭建林：如果再加上土地储备贷款、流动资金贷款和建筑企业贷款等，则开发商的资金来自于银行贷款的比重会更高。单一的银行体系支撑着整个房地产金融，进而支撑着中国房地产的整个体系，结果使金融政策只能在勉强支撑和减负之间摇摆，政策的收紧往往给房地产金融和房地产市场带来强烈的硬冲击。
主持人：房地产市场融资出现了哪些新渠道？
王阿忠：近三年来，房地产金融业应运而生。一些国际性的房地产资金运作方式进入了中国业界的视野，其中主要包括上市融资、房地产信托（REITs）、房地产基金、房地产贷款证券化等。
主持人：哪种渠道是国内房地产市场中最具可行性的？
王阿忠：我认为，房地产投资信托具备成为房地产业资金供给主流渠道的特性和条件。房地产信托投资是基于商业信托组织形式，聚集多个投资者的资金，收购并持有房地产或者为房地产进行融资的一种投资方式。从长远发展看，信托资金对房地产业的融资需求是一个很好的补充。首先，相对于银行贷款而言，房地产信托融资方式可以降低房地产企业整体的融资成本，节约财务费用，有利于房地产公司在不提高公司资产负债率的情况下优化公司结构。其次，信托可以提供多种方式的资金供给，比如为房地产企业本身运营需求或项目针对性强的资金信托、以贷款模式介入房地产、以股权投资模式介入房地产，市场供需双方的选择空间较大。第三，信托产品的流动性和证券化发展空间大，可以在一定程度上缓解系统风险，为多类型投资者提供新的投资产品，并在贷款证券上做有效尝试。
彭建林：房地产基金也为房地产企业提供了一条新的长期的融资渠道。房地产基金主要投资于目前享有可观收入，今后更有增值潜能且风险低于平均水平的物业项目。目前房地产基金主要来源于国外一些大集团，如：首创集团与荷兰国际集团共同合资成立的“中国房地产开发基金”，这是全球第一家直接面向中国市场的房地产开发基金。房地产基金的风险收益介于股市和银行之间，不仅可获较高的投资收益率还可有效的规避风险，其借贷也较信托方便，故受到众多开发商的青睐。由于我国的房地产业发展空间巨大，且行业基金的投资收益和风险程度基本上是可以预期的，所以，它在国内一出现便受到投资者的追捧，是一种不错的投融资选择。
主持人：房地产融资渠道的拓宽存在哪些实际困难？
王阿忠：发展房地产金融业的社会条件和经济条件已经日渐成熟，但是最关键的法律条件处于真空状态，使发展金融创新产品面临无法可依的困境。因此，应加快推进房地产金融市场法律法规的制定和完善。首先要加强对国外成熟市场房地产金融法律法规的研究和借鉴。其次要加快对现有的房地产金融法律法规进行全面的清理，按照市场发展的实际情况和现实要求对有关法律进行修改和补充。三是对于具备条件，或者市场发展活跃、要求迫切的房地产金融产品的相关法律规范应尽早出台。
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