开发商售楼怪招全曝光

发布时间:2003-9-3 10:12:58
来源:四川在线 作者:转载不详 责任编辑:城市猎房

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  招数一  预留单更名收巨款

  在一家房产中介公司的分店里,记者遇到了一筹莫展的陈先生,他正情绪激动地对着经纪人抱怨:“一期的18层的小高层很不错,我开盘前就想买了,就是搞不到预留单啊,没办法才到中介来看看。没想到你们这么黑,不但赚差价还要缴四万五的更名费,我要损失多少钱哪!”经纪人很无奈地解释说他们中介只是收取佣金,差价是预留单的转让方自己规定的,而更名本来不需要手续费,但由于权力掌握在开发商手中,他们就可以漫天要价,甚至达到五六万元。公司因为预留单的操作问题已经流失了一大批的顾客,经纪人自己也做了很多的无用功。

  最后出于对苏州河的景观和南京路的地段的青睐,陈先生还是决定割肉购买这套面积199.83平方米的商品房。他不仅要补足每平方米1000元的差价,还要支付45000元的更名费,总共需向预留单的转让方支付24.5万元人民币。陈先生出门时还在嘟哝:“要不是太喜欢这套房子,我也不会出那么多冤枉钱,其实补差价也就算了,就当是行情价买进一套房子。最憋气的是还要莫名其妙付四万五的更名费,这算什么名堂啊?”

  事后,经纪人向记者解释说,其实更名费应当由卖方也就是预留单的转让方支付,但是这些炒预留单的客户当然不愿意白白损失到手的数万元现金,因而把更名费用也算到了买主头上去了。

  记者了解到,在楼市中,一般将《商品房预留协议书》简称为“预留单”,是购房者为防止在预售阶段争购不到中意的商品房而与房产开发商签订的预留协议。协议一般规定:买方以自己的名义在开发商指定的银行中存入一定的款项(一般是商品房总价的20%),直至与开发商签订商品房预售合同以后方可支取。这段时间内开发商必须仅向买方预售该商品房,并且承诺该预留商品房的每平方米单价的最高限额(肯定比开盘价低)。上海的很多高档楼盘都提供这样的商品房预留服务,预留金一般在总房价的20%左右。预留单其实也就是眼下炒得非常热门的“楼花”中的一种,它代表优先购得某套商品房的权利,并且具有可转让性。很多人利用自身的关系资源,以低于正常均价千元以上的内部认购价与开发商签订多套优质房源的预留协议,然后转手给客户从中赚取差价,这就是所谓的“炒楼花”。

  “炒楼花”在上海已经相当普遍,也没有违法一说,很多人靠预留单赚取了10万至20万的房屋差价,而他们所冒的风险也就是冻结在银行中的定金。开发商乘此机会收取巨额的更名费,且不论收费是否合法,但这种“收下买路钱”的做法的确给买房者又雪上加霜。

  几个月后记者在与陈先生的一次联系中得知,他最后收到了楼盘开发商的一张手写的仅签有收款人姓名的更名费收条,陈先生有一种被欺骗的感觉,但自己却无能为力。他说,他只希望上海的楼市蓬勃发展的同时,相应的流程制度也规范起来,好让他们这些诚心诚意买房的人得到最起码的保护。

  招数二 合同中玩数字游戏

  100%的违约金?!一提到购房合同,29岁的王小姐就心有余悸。正是当时没有注意到购房合同中的违约金赔率问题,她现在才被搞得寝食不安。

  一日,王小姐看到一开发公司打出“清尾盘”的广告,项目的位置正是自己中意的,于是抽了个时间去看房。房子是现成的小房型,虽然结构不怎么样,但附近小房型稀缺,又由于是尾房,开发商给了万把块的折扣让利,再加上销售小姐天花乱坠的游说,她真觉得竟有此等天上掉馅饼的好事,于是当即签下了购房合同。而合同中的条款,除了付款方式外,其他的王小姐都没有认真看。

  回到家中,王小姐很得意地将买了套便宜房的事告诉了老公,老公听了后也觉得高兴,但接过合同一看发现了一个大问题:在付款违约的违约责任中,购房方违约需给开发商支付“总房价款100%的违约金”!合同还约定,如果购房方哪一次没能按期还银行按揭,除了将按揭款补上外,还得向开发商支付30多万元的违约金,相当于再买一套房子的总价。王小姐接过一看,自己也吓了一跳。但她发现合同中关于开发商延期交房的约定,开发商也应向她支付“总房价款100%的违约金”。如此一看,双方的责权利似乎是平等的,况且以她家的实力不可能还不起每月1000多元的按揭款。

  而当记者知道这事的时候,违约金问题已经迫在眉睫。由于工作变动,王小姐一家准备外迁,这套新房也就不需要了,她本想退房,开发商称购房合同中没有这种条款,不同意退房。王小姐也就没有每月再向银行还按揭款,开发商以此为由要求她付总房价款100%的违约金。

  通常,合同双方对违约金赔付签到5%、10%已经算比较高的,所以一看到违约责任签到“100%”真是让记者大吃一惊。虽然律师认为,王小姐所签的这份合同看似平等,由于签合同时已经是准现房,开发商基本不存在延期交房的可能性,双方的权益实际上是不对等的,有可能被法院判为无效合同。

  但不管怎么样,局势未定,王小姐心上的这块石头还是悬着的。她向记者倾诉道:“正因为知道买房是件大事,所以我花了好几个月的时间选房、看房。也许是这个过程太长,到最后选中房时我确实已经筋疲力尽,以至于在签合同时,合同内容基本上都是由销售人员填完了事。如果当时我能稍微注意一下合同的细节,抠抠字眼,现在大概也不会出现这样的情况了。”

  招数三  开盘拖一年,均价涨一千

  上海的温度自入夏以来就不停地飙升,最高已经超过38摄氏度。就在这一天,记者的朋友邵先生接到某售楼处的电话通知,说当日可凭认购证挑选房子,签署认购协议(与预留单的性质相同)。为了解目前的售楼情况和买房流程,记者便跟随朋友前往售楼处,很远就听到谩骂声一片,20多人围在玻璃门前欲冲进去,售楼处的保安在里面死命抵住。原来该售楼处按认购证的先后次序接待客户,未轮到接待的要求在门外排队等候,客户们看到空调房内悠闲的业务员和保安开始怒火中烧:“天气这么热你总该让客户进空调房,就算站在角落也行啊!”“你们就这样对待客户,简直没有人性!”

  接下来,记者听到人们开始感到非常不满,痛骂这家楼盘的开发商:“我要去投诉,你们拖了一年时间,当初说好的价钱也不做数,赔偿我的损失!”“去年说好每套房子在38万到40万之间,现在要50多万,我有这些钱早就买好别的房子了,地段还比这里好!”“一直不开盘,你们想怎么样?”

  在此起彼伏的骂声中记者隐约听出了一些事情,再加上朋友的解释,了解了基本的情况:这家楼盘一期有700套商品房,在去年8月份就声称要开盘,当时已有300多人付500元购买了预约单,开盘前夕可根据此号码顺序挑选商品房。8月份时通知说将开盘时间延后一个月,但是到9月份又说12月才能开盘,等到12月份通知说开盘时间延后到次年4月份,一再的延时过程中售楼处没有给出任何理由,只是说可以退还预约单,于是,一半的人退掉了预约单拿回500元现金。邵先生觉得只是500元的预约单,退不退无所谓,再说也不急于买房,就这样一直保留下来。在预约单上售楼处承诺每平方米3500~4300元的单价(包括多层和高层),邵先生预约的99平方米的小高层D型房最高总价为不超过35万元。

  此后,售楼处再也没有任何消息,邵先生多次打电话去询问,回答就是开不出盘,理由无可奉告。直到今年7月上旬,邵先生接到了售楼小姐的电话,但是承诺全都变了:“今年8月开盘,由于更换的房产开发公司,造价提高,所以每平方米价格升至4500~5500元,预留单继续有效。”另外邵先生原先预约的D型房也莫名其妙变成了103.7个平方米的A3房型,多了一个6平方米的阳台,储藏室大了一些。

  无论如何总算是等到了看房的时候,记者陪同邵先生在玻璃门外等待了半个多小时以后被允许进入空调房挑选房屋。最后选中了14楼高层中8楼A3房,单价5280,总价547536元,如果到8月份开盘,邵先生签预售合同,他要比一年前多付整整20万,这笔账算得邵先生非常胸闷:“承诺的单价说涨就涨,开盘时间也一拖再拖,现在买房真是一点安全感也没有,开发商说什么就是什么,我们买房的人只能任人摆布,甚至任人宰割啊!”最后邵先生决定先支付了9500元定金,签署该商品房的认购协议,等到开盘看看价钱,再看看上海其他楼盘的价位,然后考虑要不要这套房子。“反正预留单可以原价退还或者转让,就是耽误掉的时间是没有办法补回来了。”

  招数四  售楼先生、小姐——骗你的就是真诚

  记者前些日子和一位在房地产公司工作的朋友小林一起喝茶,当聊到如何把客户口袋里的钱掏出来的时候,他显出一脸的得意——面露真诚乃是一大杀手锏。

  记者定了定神,仔细打量坐在对面的这位朋友,确实文质彬彬,看上去特别有亲和力。

  “不是自诩,这种真诚感与亲和力也不是一朝一夕能练出来的。我们公司的售楼小姐、售楼先生在正式上岗之前都要经过一系列的特殊业务培训,以期在与客戶谈房时最大限度的表现出你的专业与真诚。让客户觉得你值得信任,他们就会认可你,而你的目的就只是一个——为了钱。如果客户交道打熟了,信任你了,那以后的事情就好办了。没有阳台的楼房你就建议客户说没阳台的可以尽可能的减少灰尘进屋,或者说这样的房间利用率大;朝向采光不好的你就说对面的视野比较开阔,或者找些什么该朝向附近的绿地多等借口,总归听上去都是为他们在着想。遇上不专业的买房者么,总能让他们感觉不吃亏,自觉自愿地把钱掏出来。”

  “要是碰上购房者提出降价等优惠条件,这时候售楼小姐、售楼先生往往就会程式化地苦着个脸举出一大堆不能折扣的理由。看着理由条条合理,购房者一般会就此作罢不再还价。而事实上,这往往是卖方利用买主购房心切的心理和对产品了解的缺乏而运用的策略。”

  在购房谈判中,售楼小姐、售楼先生会努力迎合购房者的心理,对购房者一知半解的房地产知识予以称赞,于是购房者在虚荣心的满足中,时常会忽略对房屋的一些重要细节和问题的考察而签下日后有可能后悔的合同。

  小林向记者透露,一般来说,房地产开发公司不到万不得已,是不会主动降价的。如果开发公司主动调整房屋的售价,这其中有时会暗藏玄机。

  一次一购房者看中了一套商品房,售楼小姐口头承諾如果其真的有诚意购买,可以为其額外争取到2%的购房优惠。该购房者就交納了1万元定金,同时签订了《认购书》。《认购书》关于购房价格一栏写的还是老价钱,但注明以购房合同约定价钱为准,同时要求其在10天后到售楼部签订《商品房买卖合同》。10天后去签合同,才发现楼价依旧没变。他后来明白,与他签订《认购书》的售楼小姐已辞职了。

  一些不道德的营销员往往会以较低的头期款和代为办理购房按揭等优惠条件诱使购房者付款买房,而购房者一旦交了第一笔钱,就成了砧板上的肉,只能任人宰割了。

  专家建议,购房者在买房前必须要了解该房屋是否具备预售资格;对开发商所作的口头承诺包括售楼者的话应尽量写入《认购书》或是合同中去,以免纠纷。口头承诺虽然有效,但很难保留证据,一旦涉讼,消费者会承担无法举证的后果,导致败诉。

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