尾房选购大参考

发布时间:2003-5-14 15:15:20
来源:大洋网 作者:转载不详 责任编辑:城市猎房

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  尾房即那些在楼盘项目中已进入销售最后阶段的少部分剩余房屋,一般占到楼盘整体量的25%左右。不少开发商都会对尾房的价格作相应的降低调整,这让购房者既惊喜又感叹,既满意又不踏实。高兴的是房价便宜了不少,担心的是便宜没好货。更让一些有意购房还在考虑的、权衡中的潜在购房者心存疑虑:是不是房价的水分太大了点儿,或是买房不用急,反正房子到最后都会像商场一样来次大甩卖。但购买尾房好不好?划不划算?尾房是不是不好房子?购买尾房该怎样把握?

  尾房不是质差房

  尾房容易给人的感觉是卖不出去的差房子,而实际上留到最后的不一定就是不好。通常情况下尾房应分为两大类:
  一、确有问题、卖不出去的尾房,如:朝向差、楼层次、景观不理想、户型不合理等。这类有问题的尾房在销售上是“困难户”,极有可能在销售过程中被剩余下来。
  二、没有问题或没打算卖出去的尾房,如:开发商留作自用、开发商留作日后出租、大买家有意向要购买而暂时保留的、前期被人买走,后又提出退买的等。这类尾房极有可能是一些比前期所购买的还要好的房子,例如开发商留作自用的一般都是好楼层、好朝向、好景观、好户型的房间。而前期已卖出去再被退回的也不一定就是不好。因为被退的原因很有可能是由于买家个人经济承担力的问题,或本来是已多买了二、三套,或是因为个人原因改买其他项目,因此,这些房子不属于有问题而卖不出的、或不好的房子。

  看清尾房降价空间

  “通常对开发商来说,当整体销售超过55%就意味着该项目过了‘生死线’,而当销售率超过75%时,超出部分就是项目赚钱的空间了”,一位业内人士如是说,“因此,面对这剩下的25%的尾房,需要开发商做出非常理智的决定。”
  若开发商觉得这部分尾房是属于不好的尾房,又要同样销售出去,就应该在售价上做出相应的调低。但不少项目,对所谓“降价”之事所采取的态度通常是能不降而扛在那儿,而其结果是剩下一些价格又高、品质又差的房子,加上市场上新项目不断,自己的尾房又已过了先前的销售气氛,彻底失去了与市场竞争的能力,而成为真真正正的“尾房”。
  但若开发商觉得在消化尾房时反正自己的资金压力、风险已很少了,留在手上的又是好东西,开发商会在价格上相应提高售价。这种情况,若是在市场好的情况,是可以被买家接受的,也是对买卖双方都合理的。但若市场不好,就要看买家对该项目的认可程度了。
  另外,若市场不好时,开发商愿意根据市场需求在售价上做出相应的“牺牲”,对买家来说应当是一件划得来的事情,即以相当优惠的价格买到了尾房中的“好”房子。

  购买尾房四利三弊

  购买尾房有哪些不足之处?又有哪些优势呢?
 
  作为消费者购买尾房有以下几点是不利的:
  其一是价格上不一定有优势。通常一个项目从开盘到入住,其售价会逐步调高约5%-10%,因此,到尾房时价格正常来讲是高过其早期售价。
  其二是质量相应差。无论是朝、楼层、户型都是别人选剩下的东西,因此,相应来说朝向好的东南面,中高楼层可能已没有了。
  其三是心理上觉得不踏实。无论如何剩下的就是比被人抢购的感觉差,很难摆脱这可能是些卖不出去的房子的阴影。

  但实际上购买尾房是有以下几点优势的:
  其一,价格、付款方式及谈判中有空间。由于不少尾房在销售时开发商的心气不同,还有不少开发商忙于收尾开展其他新项目,因此,在购买尾房时,买家可以在价格、付款方式上有一定的讨价还价的空间,在一定意义上讲往往有占优的感觉。
  其二,能更客观、冷静。一般项目在开盘时都能造成令人产生购买冲动的销售氛围,不少买家都是在这种被哄热的情况下一时冲动买房的。但随着时间的推移,特别是不少项目从开盘到入住要近一二年时间,再加上市场中其他新项目的不断问市,当初的热情会在项目接近尾声中变得更客观、冷静。
  其三,风险低、买得更踏实。在尾房时期去挑房,会对项目的前期承诺、质量,特别是将来邻居的构成有更准确的认定,能看到的东西总比图画中看到的更真实,买房也买得更踏实。
  其四,“性价比”更合算。许多人遇到中意的楼盘就急冲冲地购买,很担心慢了一步,看中的房子已售出了,这时,如何看待一个楼盘的性价比很关键。

  对于同一幢楼,地价、配套设施、公共部分、装修、设备标准对每个买家来说分担的是一样的,而所不同的只是其朝向、景观、楼层中。在现行的销售过程中,特别是在北方,由于市场需求的存在及项目包装的必要,通常楼层差与朝向差最大之和可达30-40%,这就要买家自己来衡量其中的值与不值。
  若所购买的房子是用来出租的,就要看其将来的租金是否也能差出30-40%。一般来说,这不太现实。再加上现在买房并不意味着要住一辈子,会有可能将来再换或作出租用。
  若购买者是年青人,白天几乎不在家,晚上回来天已黑了,对朝向、楼层、景观的要求相对低。所以,对待尾房中的所谓朝向、楼层差的户型,综合其他因素,若在售价上有如此大的差别,去购买此类尾房其“性价比”相对来说就更合算些。

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