如何审核开发商的资格

发布时间:2003-5-20 16:04:28
来源:转载不详 作者:转载不详 责任编辑:城市猎房

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  买房子最关心的就是不要上当受骗,因此买房前要将开发商的资格好好地审核,做到心里有数。

  1、 第一审核:查询开发商所售房屋是否"五证"俱全? 所谓“五证”就是:《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程开工许可证》和《商品房销售许可证》,只有“五证”齐全的开发商才具有出售商品房的资格。

  2、第二审核:开发商的经营资格:

  A. 目前,开发商从事房地产开发主要采取两种形式:一种是由若干个投资者(即股东)新设立房地产开发公司(包括综合性房地产开发公司和房地产开发项目公司);另一种是采用合作方式联建或合建,而不新设立开发公司。 买方需要了解开发商的股东情况、公司形式或合建方式、注册资本、经营范围等。
  为此需要审查开发商的下列情况或文件:
  (1)、开发商的股东情况。 如果开发商的股东或合建方有法人股东(大多数开发商由或主要由法人股东构成),则应审查每一股东的营业执照,以便了解其基本情况。包括中外合资或中外合作企业各方的注册登记文件,中方为“企业法人营业执照”(下称“营业执照”),外方为“Certificate of Incorporation”;
  (2)、开发商本身的最新“营业执照”。 有效的营业执照应通过工商行政主管部门进行的企业年检,买方应注意营业执照的颁发时间以及是否盖有工商部门“年检通过”的印章;
  (3)、开发商设立时由注册会计师出具的验资报告,以便知悉其实收资本的数量和缴纳情况等;
  (4)、开发商的公司章程;
  (5)、如果开发商是中外合资或合作房地产开发公司,买方还应审查下列文件合资合同或合作合同; 外经贸主管部门的批准文件; 外商投资企业批准证书;
  (6)、如果是联建或合建,各方之间的联建或合建合同、协议。

  B. 开发商依法取得国有土地使用权的方式。根据我国有关土地法律、法规,开发商依法取得国有土地使用权,是其从事商品房开发最根本的条件。对于国有土地来说,取得的方式有两种,其一是通过政府划拨方式取得国有土地使用权;其二是通过出让或转让方式依法取得国有土地使用权(出让土地才可以依法转让);简单说前者是无偿用地,后者是有偿用地。 用于商品房开发的用地,都必须是有偿用地,即必须是来源于政府出让的土地。无偿划拨用地以及农村集体所有的土地不得用于商品房的开发。

  考查完以上的材料,相信对开发商的资格已经有了比较清楚的了解。当然除了这些“硬性”的条件,开发商的实力、信誉等情况也很重要,考查开发商以往的开发业绩以及社会信誉也可以避免买烂尾楼,减少购房风险。

编辑整理:凝结

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