买房如何“砍价”

发布时间:2003-5-14 16:13:02
来源:转载不详 作者:转载不详 责任编辑:城市猎房

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  如今房地产市场繁荣,供给增加,人们有了更多的选择余地,也就有了讲价的空间。但是我们都知道,谈判桌历来是斗智斗勇之地。买房虽非敌我交战,但双方的巨大利益却都由这面对面的交涉,讨价还价而促成。因此,无论你是否有辩驳的天资,在谈判过程中,你一定要学会控制自己的言语举止,有理、有节、有力地争取自己的利益,以一个稳重、成熟的心态,迎接对手热切而焦急的等待。如此,你一定会取得意想不到的功效。
 
  首先分析一下商品房价格的构成。
  一般来说,商品房的销售价格是由成本费用、期间费用、税金、依法应当缴纳的其他行政性事业性收费和利润组成,其中期间费用和利润是有弹性的,开发商可以根据自己的实际情况来做相应的调整,这也就是购房者砍价的关键所在。当然,房地产具有独特性,出售价格随着物业的个别因素、区域因素与销售时机而有所变动,故应视区域内其他类似产品的价格,作为参考。对于目前商品房的销售价格,大致可分为底价、表价和成交价三种,底价是开发商自己或者是委托销售公司销售的最后底线价格;表价是开发商做广告对外所宣称的价格;而成交价就是购房者和开发商经过协商以后签订购房合同时所确定的价格,在底价和表价之间每平方米相差可能有几百元之多。不善于砍价者,用表价来作为成交价,这样即使您的购房合同签订的再详细,补充协议签订的再多,您实际上还是吃亏了,只不过在表面上维护将来可能发生也可能不会发生的利益。善于砍价者,用低于表价,甚至低于底价的价格来作为成交价,就是真正得到了实惠。即使在签订合同时不违背基本原则的情况下做出一些小的让步,也不失为明智之举。
  具体来说,对于期房,销售人员最初会基于期房的某些不足之处,对于购房者提出的让价要求,可能会在权限范围内每平方米让个几十元。对此,购房者可不要满足于这个价格,而应进一步提出让价的要求。这样,销售人员一般就会请出业务主管来和购房者谈具体价格,只有让销售人员请出业务主管,购房者才有可能进一步把价格给谈下去。因为一般销售人员没有进一步让价的权利了。当购房者和业务主管谈价时,要从挑剔房屋着手,如对公共设施的计算、相关管线的设计、营建成本等方面提出合理的看法;或者是对小区绿化、房屋朝向、电梯数量等挑出合理的毛病后,业务主管才有可能做出进一步让价的考虑。不管怎样,购房者提出让价的要求后,要做到成交价一定要低于表价,至于成交价是否接近底价,甚至低于低价,就要看购房者个人谈判水平和楼盘销售情况了。
  而对于现房,如果楼盘的规模比较大,一般议价的空间就比较小,因为个案数量多,给某个购房者大幅度让价的话,可能会引起大的混乱,开发商通常不会冒这么大风险的。如果楼盘规模较小,议价的可能性就大些,不过关键还是看购房者如何去和开发商交涉。购房者不妨可以借鉴以下方法:

  首先当然要充分了解其时的市场行情和该楼盘的一些基本信息。知已知彼,才能做到心中有数,将自己置于主动。
  二要不动声色。 看房子时,应表现出自己有一些兴趣,太冷淡卖主,对方也会没有心思同你多谈。同时细心观察房子结构、采光、周围环境等,还要多听卖方解释,多问卖主问题,多了解卖主情况。
  三要在接触中摸透卖方心理: 卖方多久之内必须卖屋,对于在什么时候杀价非常重要。愈接近卖主要卖的期限,卖主愈急切出售,这就是你最有利的杀价时刻。

  大多数的售房业务人员都身经百战,绝对不会轻言降价,对各种杀价也均有说辞。但业务人员基于业绩压力,均会在权限范围内尽量达成交易。购房杀价的手段主要有:
  暴露房屋缺点。对于卖方的房屋所有缺点加以揭露,使卖主对自己所开高价失去信心,借以达到杀价的目的。
  拖延战术。若卖主急欲脱手,可刻意拖延时间,如谎称需时间筹集资金等,到临近期限的最后一个阶段,给予杀价。
  欲擒故纵。对于所看的房屋,明明中意,仍要表示不喜欢的各种理由,借此杀价。

  总之,砍价的方法很多,买方只要头脑清晰,灵活运用,见机行事,必能心想事成,大功告成。
  当然,对于热销楼盘,开发商一般不会考虑让价的问题,而对于销售状况一般或者是滞销的楼盘,购房者不妨用上述办法一试。
                                                                                               (编辑:凝结)

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